Договор доверительного управления недвижимым имуществом обремененным залогом

ДОГОВОР ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ, КОТОРОЕ ОБРЕМЕНЕНО ЗАЛОГОМ

______ в лице ______, действующего на основании ______, именуемый в дальнейшем «Учредитель управления», с одной стороны, и ______ в лице ______, действующего на основании ______, именуемый в дальнейшем «Доверительный Управляющий», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. Предмет Договора

1.1. Согласно настоящему Договору Учредитель управления передает Доверительному Управляющему на срок, установленный в настоящем Договоре, имущество в доверительное управление, а Доверительный Управляющий обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах Учредителя управления.

1.2. Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к Доверительному Управляющему.

1.3. Доверительный Управляющий вправе совершать в отношении переданного в управление имущества любые юридические и фактические действия в интересах Учредителя.

1.4. Сделки с переданным в управление имуществом Управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве доверительного управляющего посредством отметки в письменных документах после имени или наименования Доверительного Управляющего «Д.У.».

1.5. Объектом доверительного управления является предприятие, состав и стоимость которого определены Сторонами в акте инвентаризации предприятия (Приложение № ______), бухгалтерском балансе (Приложение № ______), заключении аудитора о составе имущества и стоимости предприятия (Приложение № ______), перечне всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия (Приложение № ______).

Указанные приложения составляются Сторонами до подписания настоящего Договора и являются его неотъемлемыми частями.

1.6. Предприятие, расположенное по адресу: ______, принадлежит Учредителю управления на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости № ______ от «______» ______ 2025 г. (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от «______» ______ 2025 г. № ______).

1.7. Предприятие обременено залогом (ипотекой) по договору ипотеки от "______" ______ ______ г. № ______, о чем Учредитель управления направляет в письменной форме предупреждение Доверительному управляющему.

1.8. Имущество передается Учредителем управления Доверительному Управляющему в течение ______ после заключения настоящего Договора путем подписания акта приема-передачи, подписываемого уполномоченными представителями сторон.

1.9. Передача имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации.

В этом разделе определяется суть договора: владелец передает недвижимость в управление, но сохраняет право собственности. Особенность в том, что имущество уже находится в залоге (ипотеке), о чем управляющий обязательно предупреждается. Это важный момент, поскольку залог ограничивает некоторые действия с имуществом. Договор требует государственной регистрации, а состав имущества подробно описывается в приложениях, которые становятся частью документа.

2. Права и обязанности Сторон

2.1. Учредитель управления имеет право:

1. Проверять исполнение Договора Доверительным управляющим.
2. Получать доходы по переданному в управление Предприятию за вычетом сумм, подлежащих выплате Доверительному управляющему в виде вознаграждения и компенсации расходов по доверительному управлению.

2.2. Учредитель управления обязан:

1. Передать Доверительному управляющему имущество, указанное в п. 1.3 настоящего Договора, а также все документы и сведения, необходимые для выполнения обязанностей и осуществления прав по настоящему Договору.
2. Выплачивать вознаграждение в соответствии с условиями настоящего Договора.
3. Принять Предприятие в случае прекращения настоящего Договора в срок, установленный настоящим Договором.

2.3. Доверительный управляющий осуществляет правомочия собственника в отношении Предприятия, переданного в доверительное управление. Распоряжение недвижимым имуществом, входящим в состав Предприятия, осуществляется с письменного разрешения Учредителя управления.

Вариант. 2.3. Доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и настоящим Договором, правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление. Доверительный управляющий может распоряжаться Предприятием только с предварительного письменного согласия Учредителя управления в следующих случаях: ______.

2.4. Сделки с переданным в управление имуществом Доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве Доверительного управляющего посредством отметки в письменных документах после имени или наименования Доверительного управляющего "Д.У.".

2.5. Права, приобретенные Доверительным управляющим в результате действий по управлению Предприятием, включаются в состав этого Предприятия. Обязанности, возникшие в результате действий Доверительного управляющего, исполняются за счет Предприятия.

2.6. Для защиты прав на Предприятие Доверительный управляющий вправе требовать всякого устранения нарушения своих прав в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.

2.7. Доверительный управляющий обязан:

1. Обособить имущество, полученное им в доверительное управление или приобретенное им за счет средств Учредителя, от собственного имущества.
2. Учитывать имущество, переданное в доверительное управление, на отдельном балансе, предоставлять его для ознакомления Учредителю управления по его просьбе.
3. Открыть отдельный банковский счет для проведения расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением Предприятием.
4. Передать Учредителю управления все выгоды и доходы, полученные от доверительного управления имуществом, за исключением средств, направленных на покрытие расходов, связанных с доверительным управлением, налогов, а также иных платежей и затрат, предусмотренных настоящим Договором.

Доходы, полученные от управления Предприятием, а также расходы, понесенные Доверительным управляющим в ходе исполнения настоящего Договора, учитываются им на отдельном балансе и указываются в отчете, представляемом Учредителю управления.

В случае превышения сумм доходов, полученных от управления Предприятием, над понесенными в связи с этим расходами Доверительный управляющий обязан передать сложившуюся разницу Учредителю управления.

Суммы указанной выше разницы должны перечисляться Доверительным управляющим на расчетный счет Учредителя управления, указанный в разд. 10 настоящего Договора.

5. Обеспечить сохранность Предприятия, находящегося в доверительном управлении.
6. Действовать в интересах Учредителя управления лично.

2.8. Доверительный управляющий обязан ежеквартально представлять Учредителю управления отчет о своей деятельности не позднее ______ числа месяца, следующего за отчетным кварталом. При этом отчет за квартал составляется по состоянию на последний день каждого отчетного квартала.

В случае досрочного расторжения или прекращения Договора Доверительный управляющий представляет отчет за весь период действия Договора, в котором излагаются итоги управления объектом за весь период действия Договора.

2.9. Отчеты Доверительного управляющего должны содержать:

• размер вознаграждения Доверительного управляющего за отчетный период (при необходимости расчет суммы вознаграждения оформляется приложением к отчету);
• перечень мероприятий по управлению имуществом, осуществленных Доверительным управляющим за отчетный период.

Форма отчета Доверительного управляющего согласована Сторонами в Приложении № ______ к настоящему Договору.

2.10. Отчеты рассматриваются Учредителем управления в ______-дневный срок с момента представления их Доверительным управляющим.

2.11. Отчеты Доверительного управляющего считаются принятыми Учредителем управления в случае, если по истечении ______ рабочих дней за днем представления соответствующего документа Доверительный управляющий не получил от Учредителя управления в письменной форме замечаний и возражений по представленному отчету.

2.12. Расходы, связанные с передачей Предприятия в доверительное управление, несет ______.

Этот раздел подробно описывает, что могут и должны делать обе стороны. Владелец имущества имеет право контролировать деятельность управляющего и получать доходы. Управляющий получает широкие полномочия, но с важными ограничениями: он должен вести отдельный учет, отчитываться ежеквартально и не может распоряжаться недвижимостью без согласия владельца. Особенно важно, что все доходы после вычета расходов и вознаграждения перечисляются владельцу. Управляющий действует от своего имени, но с пометкой "Д.У.", что информирует контрагентов о его особом статусе.

3. Порядок передачи и возврата Предприятия

3.1. В течение ______ (______) дней с момента заключения настоящего Договора Учредитель управления передает Предприятие Доверительному управляющему.

3.2. Передача Предприятия осуществляется по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение № ______).

3.3. В случае досрочного расторжения или прекращения действия настоящего Договора Доверительный управляющий возвращает Предприятие, находящееся в доверительном управлении, в течение ______ (______) (рабочих/календарных) дней с момента окончания действия Договора.

3.4. Возврат Предприятия также осуществляется по акту возврата Предприятия (Приложение № ______), который составляется Доверительным управляющим в течение срока, установленного п. 3.3 настоящего Договора.

Здесь описывается процедура передачи имущества управляющему и его возврата владельцу. Все происходит по специальным актам, которые становятся частью договора. Сроки передачи и возврата четко оговариваются. Это обеспечивает прозрачность процесса и защищает интересы обеих сторон. Акт приема-передачи фиксирует состояние имущества на момент передачи, а акт возврата - на момент окончания управления.

4. Вознаграждение Доверительного управляющего

4.1. Основанием для перечисления суммы вознаграждения Доверительному управляющему является утвержденный Учредителем управления отчет за соответствующий квартал (п. 2.8 Договора).

4.2. Размер вознаграждения Доверительного управляющего составляет ______ % дохода от доверительного управления, полученного в квартале, за который выплачивается вознаграждение.

4.3. Вознаграждение Доверительного управляющего в размере, указанном в п. 4.2 настоящего Договора, выплачивается не позднее ______ числа месяца, следующего за отчетным кварталом.

4.4. Доверительный управляющий имеет право на возмещение понесенных им необходимых расходов, связанных с управлением Предприятием, за счет доходов от использования имущества, входящего в состав Предприятия, в размере документально подтвержденных сумм понесенных затрат и отчетом об этих затратах, утвержденным Учредителем управления.

4.5. Размер выплат, направляемых на возмещение расходов, а также в счет вознаграждения Доверительному управляющему, не может превышать суммы доходов от доверительного управления.

В этом разделе определяется, как оплачивается труд управляющего. Его вознаграждение составляет процент от полученных доходов, что стимулирует эффективную работу. Выплата происходит после утверждения квартального отчета. Все необходимые расходы на управление имуществом также покрываются из доходов, но требуют документального подтверждения. Важное ограничение: общая сумма вознаграждения и компенсации расходов не может превышать полученные доходы, что защищает владельца от убытков.

5. Ответственность Сторон

5.1. Доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости об интересах Учредителя управления, возмещает ему упущенную выгоду за время доверительного управления имуществом и убытки, причиненные утратой или повреждением имущества с учетом его естественного износа.

Доверительный управляющий несет ответственность за причиненные убытки, если не докажет, что эти убытки произошли вследствие непреодолимой силы либо действий Учредителя управления.

5.2. Обязательства по сделке, совершенной Доверительным управляющим с превышением предоставленных ему полномочий или с нарушением установленных для него ограничений, несет Доверительный управляющий лично. Если участвующие в сделке третьи лица не знали и не должны были знать о превышении полномочий или об установленных ограничениях, возникшие обязательства подлежат исполнению в порядке, установленном п. 5.3 Договора. Учредитель управления может в этом случае потребовать от Доверительного управляющего возмещения понесенных им убытков.

5.3. Долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, погашаются за счет этого имущества. В случае недостаточности этого имущества взыскание может быть обращено на имущество Доверительного управляющего, а при недостаточности и его имущества - на имущество Учредителя управления, не переданное в доверительное управление.

Раздел об ответственности защищает интересы владельца имущества. Управляющий отвечает за небрежное управление и должен возместить убытки и упущенную выгоду. Особенно важно, что за сделки, совершенные с превышением полномочий, он отвечает лично. Однако если контрагенты не знали об ограничениях, обязательства выполняются за счет имущества предприятия. Это баланс между защитой владельца и интересами добросовестных третьих лиц.

6. Порядок изменения, расторжения и прекращения Договора

6.1. Настоящий Договор может быть расторгнут до истечения указанного в п. 1.2 настоящего Договора срока по соглашению Сторон, а также в одностороннем порядке при возникновении следующих обстоятельств:

1. Одностороннего отказа одной из Сторон от исполнения обязательств по данному Договору в связи с невозможностью для Доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом.
2. По иным основаниям, установленным действующим законодательством Российской Федерации.

6.2. Учредитель управления вправе отказаться в любое время от настоящего Договора при условии выплаты Доверительному управляющему причитающегося по Договору вознаграждения за весь период действия Договора.

6.3. При отказе одной Стороны от настоящего Договора другая Сторона должна быть письменно уведомлена не менее чем за три месяца до прекращения Договора.

6.4. При отсутствии заявления одной из Сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия он перезаключается на тот же срок и на тех же условиях, которые предусмотрены Договором, с соблюдением всех условий, предусмотренных для заключения настоящего Договора, в том числе и условия о государственной регистрации передачи Предприятия в доверительное управление.

6.5. В случае прекращения Договора вне зависимости от основания его прекращения имущество, находящееся в доверительном управлении, должно быть возвращено Учредителю управления.

6.6. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме, подписаны надлежаще уполномоченными представителями Сторон. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора.

Этот раздел описывает, как можно изменить или прекратить договор. Владелец имеет право в любой момент отказаться от договора, но должен выплатить управляющему вознаграждение за весь срок - это компенсация за преждевременное прекращение. Договор автоматически продлевается, если ни одна из сторон не заявит о прекращении. Все изменения требуют письменного оформления. Трехмесячный срок уведомления дает управляющему время для подготовки к возврату имущества.

7. Форс-мажор

7.1. Сторона освобождается от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при настоящих условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

7.2. При наступлении обстоятельств, указанных в п. 7.1 Договора, Сторона обязана в течение ______ (______) дней известить о них в письменном виде другую Сторону. Извещение должно содержать данные о характере обстоятельств, о предполагаемом сроке их действия и прекращения.

7.3. Если Сторона не направит или несвоевременно направит извещение, предусмотренное п. 7.2 Договора, то она обязана возместить другой Стороне понесенные ею убытки.

7.4. В случаях наступления обстоятельств, предусмотренных п. 7.1 Договора, срок исполнения обязательств по Договору приостанавливается на время, в течение которого действуют эти обстоятельства и их последствия.

7.5. Если обстоятельства непреодолимой силы и их последствия действуют на протяжении ______ последовательных месяцев, Стороны проводят дополнительные переговоры для выявления альтернативных способов исполнения настоящего Договора или его прекращения.

Форс-мажорная оговорка защищает стороны от ответственности при наступлении непредвиденных обстоятельств: стихийных бедствий, войн, эпидемий и других событий, которые невозможно предотвратить. Однако сторона должна уведомить партнера о таких обстоятельствах. Если форс-мажор продолжается слишком долго, стороны обсуждают дальнейшую судьбу договора. Важно, что обычные коммерческие риски (отсутствие денег, проблемы с контрагентами) не считаются форс-мажором.

8. Разрешение споров

8.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного Договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства Российской Федерации.

8.2. При неурегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в судебном порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Это стандартный раздел о разрешении конфликтов. Сначала стороны должны попытаться решить спор мирно через переговоры. Если это не получается, дело передается в суд. Такой подход позволяет сохранить деловые отношения и сэкономить время и деньги на судебных разбирательствах.

9. Заключительные положения

9.1. Передача недвижимого имущества в доверительное управление по Договору подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Договор вступает в силу с момента государственной регистрации передачи Предприятия в доверительное управление и действует в течение срока, указанного в п. 1.2 настоящего Договора.

9.2. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых находится у Учредителя управления, второй - у Доверительного управляющего, третий предоставляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимости.

9.3. По всем остальным вопросам, не урегулированным настоящим Договором, Стороны будут руководствоваться действующим законодательством Российской Федерации.

9.4. Неотъемлемыми частями настоящего Договора являются приложения:

1. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от «______» ______ 2025 г. № ______ (Приложение № ______).
2. Форма отчета Доверительного управляющего (Приложение № ______).
3. Акт приема-передачи Предприятия в доверительное управление (Приложение № ______).
4. Акт возврата Предприятия из доверительного управления (Приложение № ______).
5. Акт инвентаризации Предприятия (Приложение № ______).
6. Бухгалтерский баланс (Приложение № ______).
7. Заключение аудитора о составе имущества и стоимости Предприятия, перечне всех долгов (обязательств), включаемых в состав Предприятия (Приложение № ______).
8. ______.

10. Адреса и реквизиты Сторон

Подписи Сторон