Договор доверительного управления недвижимым имуществом для реконструкции

ДОГОВОР ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ ДЛЯ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ЕГО РЕКОНСТРУКЦИИ

г. ______ «___» ___________ 2025 г.

____________________ ____________________ ___________________ в лице ____________________ ____________________ ___________________, действующего на основании ____________________ ____________________ ___________________, именуемый в дальнейшем «Учредитель управления», с одной стороны, и ____________________ ____________________ ___________________ в лице ____________________ ____________________ ___________________, действующего на основании ____________________ ____________________ ___________________, именуемый в дальнейшем «Доверительный управляющий», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Учредитель управления передает принадлежащее ему имущество в доверительное управление Доверительному управляющему.

1.2. В доверительное управление по настоящему договору передается земельный участок с находящимися на нем зданиями. Земельный участок (кадастровый № ______ ) площадью ______, расположен по адресу: ______. На вышеуказанном земельном участке находятся следующие здания:

• жилой дом (паспорт БТИ № ______ ) общей площадью ______ кв.м., жилой площадью ______ кв.м., количество комнат ______;
• сарай (паспорт БТИ № ______ ) общей площадью ______ кв.м.;
• гараж (паспорт БТИ № ______ ) общей площадью ______ кв.м.

1.3. Выгодоприобретателем по настоящему договору является Учредитель доверительного управления.

1.4. Имущество, указанное в п.1.2. настоящего Договора, передается Доверительному управляющему с целью осуществления реконструкции зданий, находящихся на вышеуказанном земельном участке, с последующим их использованием для получения прибыли.

1.5. Сделки по поводу переданного в доверительное управление имущества Доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве доверительного управляющего имуществом «______» посредством соответствующей отметки в письменных документах после указания своего наименования.

1.6. Доверительный управляющий владеет и распоряжается переданным имуществом исключительно в интересах Учредителя управления.

1.7. Передача имущества, указанного в п.1.2. настоящего Договора, в доверительное управление не влечет перехода права собственности на это имущество к Доверительному управляющему.

В этом разделе описывается основная суть договора: собственник недвижимости (Учредитель управления) передает свой земельный участок с расположенными на нем зданиями другому лицу (Доверительному управляющему) для проведения реконструкции. Важно понимать, что право собственности при этом не переходит - владельцем остается Учредитель. Управляющий получает только право управлять имуществом и проводить реконструкционные работы. В договоре подробно описывается передаваемое имущество: земельный участок с кадастровым номером, жилой дом, сарай, гараж с указанием их технических характеристик. Основная цель договора - реконструкция зданий для последующего получения прибыли от их использования.

2. ДОВЕРИТЕЛЬНЫЙ ХАРАКТЕР ДОГОВОРА

2.1. Заключая настоящий Договор, Учредитель оказывает особое доверие Доверительному управляющему как лицу, способному наилучшим образом распорядиться принадлежащим Учредителю имуществом.

2.2. Доверительный управляющий при осуществлении прав и исполнении обязанностей, вытекающих из Договора, обязан действовать добросовестно и тем способом, который является наилучшим для интересов Учредителя Управления.

2.3. Доверительный управляющий имеет право определять, какой способ его действия в отношении управляемого имущества является наилучшим с точки зрения интересов Учредителя управления.

Этот раздел подчеркивает, что отношения между сторонами строятся на доверии. Собственник недвижимости доверяет управляющему свое имущество, полагаясь на его профессионализм и добросовестность в вопросах проведения реконструкции. Управляющий получает значительную свободу в принятии решений о том, как лучше проводить реконструкционные работы, но всегда должен действовать в интересах собственника. Это означает, что все действия управляющего должны быть направлены на достижение максимального результата от реконструкции для Учредителя, а не для себя лично. Доверительный характер отношений особенно важен при проведении сложных строительных работ, требующих профессиональных знаний и опыта.

3. СРОК ДОГОВОРА И УСЛОВИЯ ЕГО ДОСРОЧНОГО ПРЕКРАЩЕНИЯ

3.1. Настоящий Договор заключен на 5 лет до ______.

3.2. Настоящий договор может быть расторгнут до истечения указанного в п.3.1. срока по соглашению сторон, а также в одностороннем порядке при возникновении следующих обстоятельств:

• в случае признания Доверительного управляющего несостоятельным (банкротом) в соответствии с действующим законодательством;
• в случае ликвидации Доверительного управляющего;
• в случае совершения Доверительным управляющим действий, явно направленных во вред интересам Учредителя;
• при отказе Доверительного управляющего или Учредителя управления от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для Доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом;
• по другим основаниям, если такие основания будут предусмотрены законом, настоящим Договором или дополнительными соглашениями к нему.

3.3. Учредитель управления вправе отказаться в любое время от Договора доверительного управления при условии выплаты Доверительному управляющему причитающегося по Договору вознаграждения за весь период действия Договора.

3.4. При отказе одной стороны от Договора доверительного управления другая сторона должна быть письменно уведомлена не менее чем за три месяца до прекращения Договора.

3.5. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

3.6. В случае прекращения договора вне зависимости от основания его прекращения имущество, находящееся в доверительном управлении, должно быть возвращено Учредителю управления.

В этом разделе устанавливается срок действия договора и условия его досрочного прекращения. Договор заключается на 5 лет с конкретной датой окончания. Досрочное расторжение возможно по взаимному согласию сторон или в одностороннем порядке при наступлении определенных обстоятельств: банкротство управляющего, его действия в ущерб интересам собственника, невозможность дальнейшего управления. Важно, что собственник может в любой момент отказаться от договора, но должен выплатить управляющему вознаграждение за весь оставшийся срок договора. Это защищает интересы управляющего, который мог рассчитывать на определенный доход. При прекращении договора по любой причине имущество должно быть возвращено собственнику.

4. ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА В ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ И ЕГО ВОЗВРАТ

4.1. В течение ______ дней с момента заключения настоящего Договора Учредитель управления передает имущество, указанное в п.1.2. настоящего Договора, Доверительному управляющему.

4.2. Передача имущества осуществляется по акту о передаче имущества. Передаточный акт составляется Учредителем управления в течение срока, установленного п.4.1. настоящего Договора, в двух экземплярах и подписывается им и Доверительным управляющим. Один экземпляр акта остается у Учредителя управления, а второй вручается Доверительному управляющему непосредственно после подписания акта.

4.3. При прекращении настоящего Договора по любому основанию, предусмотренному законом, настоящим Договором или дополнениями к нему, Доверительный управляющий возвращает имущество, находящееся в доверительном управлении в течение ______ дней с момента окончания действия данного Договора в соответствии со статьей 3 настоящего Договора.

4.4. Возврат имущества также осуществляется по акту о передаче имущества, который составляется Доверительным управляющим в течение срока, установленного п.4.3. настоящего Договора. К порядку оформления данного акта применяются правила, указанные в п.4.2. настоящего Договора.

Этот раздел детально описывает процедуру передачи имущества в управление и его возврата после окончания срока договора. Передача осуществляется в установленный срок после заключения договора и оформляется специальным актом, который подписывают обе стороны. Акт составляется в двух экземплярах - по одному для каждой стороны. Аналогичным образом оформляется возврат имущества при прекращении договора: управляющий должен вернуть имущество в установленный срок, а передача оформляется актом. Такой порядок обеспечивает документальную фиксацию состояния имущества на момент передачи и возврата, что помогает избежать споров между сторонами в будущем.

5. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ УЧРЕДИТЕЛЯ УПРАВЛЕНИЯ

5.1. Учредитель управления имеет право:

• проверять исполнение Договора Доверительным управляющим, осуществлять контроль над его действиями путем осмотра имущества, переданного в доверительное управление, и ознакомления с балансом, ведущимся Доверительным управляющим в соответствии с п.6.5. настоящего Договора, и получать все сведения и отчеты, представляемые Доверительным управляющим государственным контролирующим органам в соответствии с действующим законодательством;
• сообщать государственным органам и суду любые сведения об управлении имуществом в случаях, установленных законом;
• предъявлять Доверительному управляющему в случае нарушения им настоящего Договора иски с целью вынесения судом решений, обязывающих его к исполнению Договора и устранению неблагоприятных последствий допущенных им нарушений;
• в случае утраты доверия к Доверительному управляющему предъявлять ему иск о досрочном прекращении настоящего Договора;
• получать доходы по переданному в управление имуществу, за вычетом сумм, подлежащих выплате Доверительному управляющему в виде вознаграждения и компенсации расходов по доверительному управлению.

5.2. Учредитель управления обязан:

• передать Доверительному управляющему имущество, указанное в п.1.2. настоящего Договора, а также все документы и сведения, необходимые для выполнения обязанностей и осуществления прав по настоящему Договору;
• выплачивать вознаграждение в соответствии с условиями настоящего Договора;
• принять имущество, возвращаемое Доверительным управляющим в порядке статьи 4 настоящего Договора после прекращения настоящего Договора.

В этом разделе конкретизируются права и обязанности собственника недвижимости. Учредитель управления имеет широкие права контроля: он может проверять как исполняется договор, осматривать имущество, знакомиться с отчетностью, а в случае нарушений - обращаться в суд. Важное право - возможность требовать досрочного расторжения договора в случае утраты доверия к управляющему. Собственник также получает все доходы от управления имуществом после вычета расходов и вознаграждения управляющего. В обязанности учредителя входит передача имущества и всех необходимых документов, выплата вознаграждения управляющему и принятие имущества обратно после окончания срока договора.

6. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЯЮЩЕГО

6.1. Права и обязанности Доверительного управляющего по управлению имуществом возникают с момента передачи ему имущества, указанного в п.1.2. настоящего Договора.

6.2. Доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление. Распоряжение имуществом доверительный управляющий осуществляет с предварительного согласия Учредителя управления в устной или письменной форме.

6.3. Права, приобретенные Доверительным управляющим в результате действий по управлению переданным в доверительное управление имуществом, включаются в состав этого имущества. Обязанности, возникшие в результате таких действий Доверительного управляющего, исполняются за счет этого имущества.

6.4. Для защиты прав на имущество, находящееся в доверительном управлении, Доверительный управляющий вправе требовать всякого устранения нарушения его прав в соответствии со статьями 301, 302, 304 и 305 Гражданского кодекса РФ.

6.5. Доверительный управляющий обязан:

• обособить имущество, полученное им в доверительное управление или приобретенное им за счет средств Учредителя, от собственного имущества;
• учитывать имущество, переданное в доверительное управление на отдельном балансе, предоставлять его для ознакомления Учредителю управления по его просьбе;
• для проведения расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением имуществом, указанным в п.1.2. настоящего Договора, открыть банковский счет;
• осуществлять все необходимые действия для достижения целей, указанных в п.1.4. настоящего Договора, в том числе оформлять документы для проведения реконструкции зданий, указанных в п.1.2. настоящего Договора, за счет своих собственных средств или средств, полученных от других лиц по различным основаниям, проводить реконструкцию вышеуказанных объектов, заключать необходимые для этого договоры и т.д.;
• в течение ______ дней после окончания очередного квартала (можно определить другой срок) предоставлять отчет о своей деятельности Учредителю управления;
• передать Учредителю управления все выгоды и доходы, полученные от доверительного управления имуществом, за исключением средств, направленных на покрытие расходов, связанных с доверительным управлением, налогов, а также иных платежей и затрат, предусмотренных настоящим договором. Доходы, полученные от управления имуществом, указанным в п.1.2. настоящего Договора, а также расходы, понесенные Доверительным управляющим в ходе исполнения настоящего договора, учитываются им на отдельном балансе, и указываются в отчете, предоставляемом Учредителю управления. В случае превышения сумм доходов, полученных от управления имуществом, над понесенными в связи с этим расходами Доверительный управляющий обязан передать сложившуюся разницу Учредителю управления, оставив себе сумму, равную размеру установленного ему вознаграждения. Суммы указанной выше разницы за исключением суммы причитающегося Доверительному управляющему вознаграждения должны перечисляться на расчетный счет Учредителя управления или передаваться ему в другом порядке, согласованном сторонами по настоящему Договору, не позднее ______ числа месяца, следующего за истекшим кварталом, если в данном квартале суммы доходов от управления имуществом превысили суммы понесенных расходов;
• обеспечить сохранность имущества, находящегося в доверительном управлении;
• обеспечить высокий профессиональный уровень доверительного управления имуществом Учредителя;
• выполнять Особые условия доверительного управления, если они будут установлены Учредителем.

Это самый объемный раздел договора, который детально описывает права и обязанности управляющего. Управляющий обязан проводить все необходимые действия для реконструкции зданий: оформлять документы, проводить сами работы, заключать договоры с подрядчиками. Он должен вести отдельный учет всех операций, открыть специальный банковский счет, регулярно отчитываться перед собственником и передавать ему все полученные доходы за вычетом своих расходов и вознаграждения. Управляющий также обязан обеспечить сохранность имущества и профессиональный уровень управления. При этом он имеет право на защиту своих прав в соответствии с гражданским законодательством. Все доходы от управления имуществом передаются собственнику после вычета расходов и вознаграждения управляющего.

7. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

7.1. Стороны вправе установить особые условия управления имуществом.

7.2. Особые условия устанавливаются дополнительным соглашением.

7.3. Доверительный управляющий вправе отказаться в одностороннем порядке от настоящего Договора, если особые условия доверительного управления, предложенные Учредителем, будут существенно отличаться от условий настоящего Договора и будут для Доверительного управляющего явно невыгодными либо существенно затруднят выполнение им своих обязанностей по доверительному управлению, в том числе в части получения прибылей и других доходов.

Этот раздел предусматривает возможность установления дополнительных условий управления недвижимостью, которые не были прописаны в основном договоре. Такие условия оформляются отдельным документом - дополнительным соглашением. Это позволяет сторонам гибко реагировать на изменяющиеся обстоятельства без необходимости перезаключать весь договор. При этом управляющий защищен от несправедливых требований собственника: если особые условия будут для него явно невыгодны или существенно осложнят работу, особенно в части проведения реконструкционных работ, он может отказаться от договора в одностороннем порядке. Это важный механизм балансировки интересов сторон при реализации сложного проекта реконструкции.

8. ПРАВО НА ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ

8.1. В случае превышения сумм доходов, полученных от управления имуществом, над понесенными в связи с этим расходами у Доверительного управляющего возникает право на получение вознаграждения в размере ______ % от вышеуказанной разницы.

8.2 Доверительный управляющий имеет право на полное возмещение понесенных им необходимых расходов, связанных с управлением имуществом, за счет доходов от использования этого имущества.

В этом разделе устанавливается порядок выплаты вознаграждения управляющему. Управляющий получает вознаграждение только в том случае, если доходы от управления имуществом превышают понесенные расходы. Размер вознаграждения устанавливается в процентах от этой разницы. Также управляющий имеет право на полное возмещение всех необходимых расходов, связанных с управлением имуществом и проведением реконструкции. Такая модель оплаты стимулирует управляющего к эффективной работе: чем больше доходов он получит от управления имуществом после реконструкции, тем выше будет его вознаграждение.

9. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

9.1. Долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, погашаются за счет этого имущества. В случае недостаточности этого имущества взыскание может быть обращено на имущество Управляющего, а при недостаточности и его имущества - на имущество Учредителя, не переданное в доверительное управление. Доверительный управляющий несет при недостаточности имущества, переданного в доверительное управление, неограниченную ответственность своим имуществом и имущественными правами.

9.2. Доверительный управляющий несет ответственность за любой вред или ущерб, причиненный им интересам Учредителя управления при управлении имуществом, за исключением вреда или ущерба, причиненного действием непреодолимой силы либо действиями Учредителя управления.

9.3. Доверительный управляющий, не проявивший должной заботливости об интересах Учредителя управления, возмещает последнему убытки, причиненные утратой или повреждением указанного в п.1.2. настоящего Договора имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду.

9.4. За непредставление Учредителем управления имущества, указанного в п.1.2. настоящего Договора, в срок Учредитель управления уплачивает штраф в размере ______ рублей.

9.5. В случае неуплаты Доверительным управляющим сумм, причитающихся Учредителю управления, в сроки, установленные данным договором, начисляется пеня в размере ______ % в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.

9.6. Уплата неустойки (пени), установленной настоящим договором, не освобождает стороны от выполнения лежащих на них обязательств или устранения нарушений.

В этом разделе прописана ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств. Управляющий несет ответственность за любой ущерб, причиненный интересам собственника, кроме случаев, когда ущерб вызван обстоятельствами непреодолимой силы или действиями самого собственника. За просрочку выплат предусмотрены штрафные санкции (пени) в процентах от суммы долга. Особенностью этого договора является то, что управляющий несет неограниченную ответственность своим имуществом в случае недостаточности переданного в управление имущества для покрытия долгов. Это создает дополнительную защиту для собственника при реализации масштабного проекта реконструкции.

10. ФОРС-МАЖОР

10.1. Ни одна из сторон по настоящему договору не будет нести ответственности перед другой стороной за невыполнение обязательств, обусловленное обстоятельствами, возникшими помимо воли и желания сторон и которые нельзя предвидеть или избежать, включая объявленную или фактическую войну, гражданские волнения, эпидемии, блокаду, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары и другие стихийные бедствия.

10.2. Сторона, которая не может исполнить своего обязательства по причинам, установленным п.10.1. настоящего Договора, должна известить другую сторону о препятствии и его влиянии на исполнение обязательств по Договору в разумный срок.

Раздел о форс-мажоре (непреодолимой силе) защищает стороны от ответственности в случае наступления непредвиденных обстоятельств, которые они не могли предотвратить - природные катастрофы, военные действия, эпидемии и т.д. При наступлении таких событий сторона обязана уведомить другую сторону в разумный срок. Это особенно важно при проведении реконструкционных работ, которые могут быть серьезно затронуты внешними обстоятельствами. На время действия форс-мажора выполнение обязательств по договору приостанавливается.

11. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

11.1 Споры, возникающие из настоящего Договора, разрешаются Арбитражным судом ______, в установленном законодательством порядке.

Этот раздел устанавливает порядок разрешения возможных споров между сторонами. Все разногласия, которые могут возникнуть в ходе исполнения договора, решаются в арбитражном суде по месту нахождения ответчика. Это означает, что если стороны не могут договориться самостоятельно, они обращаются в суд, который принимает обязательное для исполнения решение. Выбор арбитражного суда обусловлен тем, что стороны договора являются юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями.

12. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

12.1. Во всем остальном, не урегулированном настоящим Договором, стороны будут руководствоваться действующим законодательством РФ.

12.2. Настоящий Договор совершен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу и хранящихся у Учредителя управления и Доверительного управляющего.

В заключительных положениях указывается, что все вопросы, не урегулированные договором, решаются в соответствии с законодательством Российской Федерации. Договор составляется в двух экземплярах - по одному для каждой стороны, что обеспечивает равные права и возможности для контроля за исполнением договорных обязательств. Это стандартные положения, которые присутствуют в большинстве гражданско-правовых договоров.

13. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

14. ПОДПИСИ СТОРОН