Договор управления многоквартирным домом между управляющей компанией и собственником

ДОГОВОР УПРАРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ (МЕЖДУ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИЕЙ И СОБСТВЕННИКОМ ПОМЕЩЕНИЯ)

г. ______

«______» ______ 2025 г.

______ в лице ______, действующего на основании ______, именуемый в дальнейшем «Управляющая организация», с одной стороны, и ______ в лице ______, действующего на основании ______, именуемый в дальнейшем «Собственник», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Собственник – это лицо, которое владеет помещением на праве собственности по адресу: ______, расположенным в многоквартирном доме. Собственник помещения несет обязанность по содержанию данного помещения и общего имущества всех собственников помещений в многоквартирном доме. Собственник обладает правом владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, принадлежащая Собственнику помещения, пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

В этом разделе договора объясняется, кто такие стороны договора – Управляющая организация и Собственник помещения. Определяются основные понятия: что такое общее имущество дома (лестницы, лифты, крыша, подвал и т.д.) и как рассчитывается доля собственника в этом общем имуществе. По сути, это вводная часть, которая задает рамки для всех последующих обязательств.

1.2. Управляющий – это организация, которой общее собрание собственников многоквартирного дома поручило выполнять функции по управлению таким домом и предоставлению коммунальных услуг.

1.3. Исполнители – это организации разных форм собственности, с которыми Управляющий заключает договоры на предоставление Собственнику работ и услуг по текущему ремонту, теплоснабжению, водоснабжению, канализации, электроснабжению, газоснабжению. Во взаимоотношениях с Исполнителями Управляющий действует от своего имени, но за счет средств Собственника.

1.4. Общее имущество в многоквартирном доме – это помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, включая межквартирные лестничные площадки, лестницы, шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы с инженерными коммуникациями, а также крыши, ограждающие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения, земельный участок с элементами озеленения и благоустройства. Состав общего имущества указан в Техническом паспорте на строение.

1.5. Члены семьи Собственника жилого помещения имеют равное с ним право пользования этим жилым помещением, если иное не установлено соглашением между ними. Они обязаны использовать помещение по назначению и обеспечивать его сохранность. Лицо, пользующееся жилым помещением на основании соглашения с Собственником, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.

1.6. Лицо, пользующееся нежилыми помещениями с разрешения Собственника, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями этого разрешения.

1.7. Высшим органом управления многоквартирным домом является Общее собрание собственников помещений. В перерывах между общими собраниями органом управления является Управляющий.

2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

2.1. Предметом настоящего Договора является оказание Управляющим услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставление коммунальных услуг Собственникам помещений и иным законным пользователям, а также осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом.

Это один из самых важных разделов. Здесь подробно расписано, за что именно управляющая компания берется и какие услуги должна предоставлять. Перечислено всё: от обеспечения работы инженерных систем и ремонта электропроводки в подъездах до подготовки дома к зиме и уборки придомовой территории. Собственник должен понимать, за что именно он платит.

2.2. Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме включает:

2.2.1. Обеспечение функционирования всех инженерных систем и оборудования дома (вентиляционных каналов, систем отопления, водоснабжения, систем дымоудаления, внутридомовых электрических сетей) в пределах установленных норм.

2.2.2. Ремонт электропроводки в подъезде дома, а также в местах общего пользования.

2.2.3. Техническое обслуживание дома, которое включает в себя: наладку инженерного оборудования, работы по устранению аварийного состояния строительных конструкций и инженерного оборудования, технические осмотры отдельных элементов и помещений дома, планово-предупредительные ремонты внутридомовых сетей, подготовку дома и его инженерных сетей к сезонной эксплуатации придомовых территорий.

1. При проведении технических осмотров и обходов инженерных сетей общего пользования:
   • устранение незначительных неисправностей в системах водопровода и канализации;
   • устранение незначительных неисправностей в системах центрального отопления и горячего водоснабжения;
   • устранение незначительных неисправностей электротехнических устройств;
   • прочистка канализационного лежака;
   • проверка исправности канализационных вытяжек;
   • проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах;
   • частичный ремонт кровли;
   • проверка заземления оболочки электрокабеля, замеры сопротивления изоляции проводки.
2. При подготовке дома к эксплуатации в осенне-зимний период:
   • ремонт, регулировка, промывка и испытание систем отопления;
   • укомплектование тепловых вводов контрольно-измерительными приборами;
   • восстановление тепловой изоляции на трубопроводах;
   • ремонт кровли;
   • остекление и закрытие чердачных слуховых окон;
   • замена разбитых стекол, ремонт входных дверей;
   • установка пружин или доводчиков на входных дверях;
   • ремонт, утепление и прочистка дымоходов и вентиляционных каналов;
   • ремонт труб наружного водостока;
   • устранение причин подтапливания подвальных помещений.
3. Санитарное содержание придомовых территорий:
   • уборка в зимний период: подметание снега, посыпка противогололедными материалами, уборка контейнерных площадок;
   • уборка в теплый период: подметание территорий, уборка и выкашивание газонов, уборка контейнерных площадок, стрижка кустарников, вырубка поросли, побелка деревьев.
4. Технические осмотры и планово-предупредительный ремонт в соответствии с утвержденным графиком.
5. Текущий ремонт дома, его инженерных систем и оборудования в соответствии с утвержденным планом.

2.3. Перечень работ и услуг, указанных в п.2.2., может быть изменен решением Управляющего в соответствии с изменениями действующего законодательства.

2.4. Перечень коммунальных услуг, услуг по техническому обслуживанию, которые предоставляет Управляющий:

2.4.1. Бесперебойное предоставление Собственнику коммунальных услуг (теплоснабжение, электроснабжение, вывоз мусора).

2.4.2. Техническое обслуживание помещения Собственника с выполнением следующих видов работ (стоимость выполнения работ входит в оплату за техническое обслуживание):

• устранение засоров стояков и системы внутридомовой канализации, произошедших не по вине Собственника;
• наладка и регулировка системы горячего водоснабжения и отопления с ликвидацией непрогревов, воздушных пробок, промывка трубопроводов и нагревательных приборов, регулировка запорной арматуры;
• ликвидация последствий протечек и других нарушений, произошедших не по вине Собственника.

3. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Управляющий обязуется:

3.1.1. Приступать к выполнению настоящего Договора не позднее чем через ______ дней со дня его подписания:

• обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;
• обеспечивать выполнение всеми Собственниками обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества;
• обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений;
• принимать меры против действий третьих лиц, препятствующих реализации прав Собственников;
• представлять законные интересы собственников помещений перед третьими лицами;
• контролировать своевременное внесение Собственниками обязательных платежей;
• составлять сметы доходов и расходов и отчет о финансово-хозяйственной деятельности;
• вести реестр Собственников, делопроизводство, бухгалтерский учет и отчетность;
• созывать и проводить Общие собрания Собственников;
• создать домовой комитет многоквартирного дома.

В этом разделе четко распределены обязанности и права обеих сторон. Управляющая компания обязуется содержать дом в порядке, проводить собрания, информировать о тарифах и т.д. Собственник, в свою очередь, обязан вовремя платить за услуги, содержать свое помещение в надлежащем состоянии и соблюдать правила. Здесь же прописаны права Управляющей организации, например, отключать услуги при длительной неуплате, что является важным механизмом воздействия.

3.1.2. Организовывать заключение договоров с Исполнителями на поставку жилищно-коммунальных услуг.

3.1.3. Осуществлять функции по управлению, организацию финансирования расходов на содержание, ремонт, управление многоквартирного дома.

3.1.4. Своевременно ставить в известность Собственника об изменении тарифов.

3.1.5. Вносить предложения на Общее собрание по вопросам капитального ремонта.

3.1.6. За ______ дней до истечения срока действия Договора представлять отчет Собственнику о выполнении условий Договора, а также передавать техническую документацию вновь выбранной управляющей организации или Собственнику.

3.1.7. Управляющий освобождается от ответственности за неисполнение обязательств, если это произошло вследствие обстоятельств непреодолимой силы (наводнения, пожары, землетрясения и другие стихийные бедствия).

3.2. Управляющий имеет право:

3.2.1. Принимать от Собственника плату за жилищно-коммунальные услуги.

3.2.2. В случае невнесения Собственником платы в течение ______ месяцев поручать Исполнителю произвести отключение квартиры от подачи водоснабжения, электроэнергии, газоснабжения в установленном законом порядке.

3.2.3. По согласованию с Собственником производить осмотры технического состояния инженерного оборудования в помещении Собственника, предварительно уведомив его.

3.2.4. Представлять интересы Собственника перед третьими лицами по вопросам содержания, управления, эксплуатации и ремонта дома.

3.2.5. Осуществлять другие права, предусмотренные законодательством.

3.3. Собственник обязуется:

3.3.1. Поддерживать помещение в надлежащем состоянии, соблюдать права соседей, правила пользования жилыми помещениями и правила содержания общего имущества.

3.3.2. Участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Ежемесячно вносить плату за жилищные и коммунальные услуги не позднее ______ числа месяца, следующего за расчетным.

3.3.3. При нарушении сроков оплаты начисляются пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

3.3.4. Соблюдать правила пользования помещениями, содержания многоквартирного дома и придомовой территории.

3.3.5. Соблюдать Правила пожарной безопасности.

3.4. Собственник имеет право:

3.4.1. Пользоваться общим имуществом дома, получать коммунальные услуги в объеме не ниже установленного норматива.

3.4.2. Производить переустройство, реконструкцию, перепланировку помещения и подсобных помещений, переоборудование и остекление балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного сантехнического и иного оборудования в установленном порядке.

3.4.3. Реализовывать иные права, вытекающие из права собственности на помещения.

3.4.4. Контролировать выполнение Управляющим его обязательств по Договору.

4. ПЛАТЕЖИ ПО ДОГОВОРУ

4.1. Цена Договора определяется как сумма платы за помещения, коммунальные услуги, содержание и ремонт многоквартирного дома. Плата включает в себя: 1. плату за содержание и ремонт помещения (услуги по управлению, содержанию, текущему ремонту общего имущества); 2. плату за коммунальные услуги (горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, отопление).

Финансовая сторона вопроса. Здесь объясняется, из чего складывается ежемесячный платеж, как определяется его размер и когда его нужно вносить. Важно, что тариф за содержание и ремонт может меняться раз в год, а за коммунальные услуги – по тарифам исполнителей. Также указано, что даже если собственник не живет в квартире, это не освобождает его от оплаты.

4.2. Размер платы за содержание и ремонт помещения определяется по экономически обоснованному тарифу, рассчитанному Управляющим, и изменяется один раз в год с 1 января следующего года с учетом роста цен.

4.3. Размер платы за коммунальные услуги определяется в соответствии с тарифными ставками, установленными Исполнителем. Управляющий обязан информировать Собственников об изменении размера платы не позднее чем за ______ дней до даты представления платежных документов.

4.4. Собственник вносит плату на расчетный счет или в кассу Управляющего не позднее ______ числа месяца, следующего за расчетным.

4.5. Плата вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.

4.6. Неиспользование помещений Собственниками не является основанием для неуплаты. При временном отсутствии перерасчет платежей осуществляется в порядке, утвержденном Правительством РФ.

4.7. Изменение формы собственности на помещение не является основанием изменения размера платы за коммунальные услуги.

4.8. При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и/или с перерывами, превышающими установленную продолжительность, изменение размера платы определяется в порядке, установленном Правительством РФ.

5. ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА И РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ

5.1. Настоящий Договор может быть изменен по соглашению сторон или по решению суда в случаях, установленных законом.

5.2. Стороны настоящего Договора несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

Короткий, но важный раздел. В нем говорится, что договор можно изменить только по согласию обеих сторон или через суд, и что стороны несут ответственность по закону. Это означает, что в случае нарушений (например, некачественных услуг или неуплаты) можно обращаться в суд для защиты своих прав.

6. УСЛОВИЯ И ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

6.1. Решение Общего собрания Собственников об образовании товарищества собственников жилья или жилищного кооператива не является основанием для расторжения Договора с Управляющим.

6.2. Отчуждение помещения новому Собственнику не является основанием для досрочного расторжения настоящего Договора.

В этом разделе прописаны условия, при которых договор может быть прекращен. Интересно, что продажа квартиры новому владельцу не разрывает договор с УК – он переходит к новому собственнику. Расторгнуть договор можно по инициативе собрания собственников (если УК плохо работает) или самой УК, предупредив за установленный срок.

6.3. Договор может быть расторгнут:

• в одностороннем порядке по инициативе Общего собрания Собственников в случае несоблюдения Управляющим своих обязанностей с уведомлением за ______ месяц(ев);
• в одностороннем порядке по инициативе Управляющего с уведомлением за ______ месяц(ев) либо если дом окажется в состоянии, непригодном для использования по назначению по независящим от Управляющего причинам;
• по соглашению сторон;
• в случае ликвидации Управляющего.

6.4. После расторжения Договора документация и материальные ценности передаются лицу, назначенному Общим собранием Собственников, или на хранение любому Собственнику или нотариусу.

7. ОРГАНИЗАЦИЯ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ

7.1. Решение об организации Общего собрания Собственников помещений многоквартирного дома принимается Управляющим.

7.2. Собственники помещений предупреждаются о проведении очередного Общего собрания под роспись либо путем размещения информации на доске объявлений.

7.3. Внеочередное Общее собрание может проводиться по инициативе Собственника помещения. Расходы на его организацию несет инициатор созыва.

Здесь описано, как организуются общие собрания собственников – главный орган управления домом. Управляющая компания занимается их проведением и уведомляет собственников. Любой собственник может инициировать внеочередное собрание, но все расходы по его организации лягут на него.

8. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

8.1. Договор вступает в силу с момента подписания его сторонами.

8.2. Договор заключен сроком на ______.

8.3. Договор может быть расторгнут в порядке, установленном в разделе 6.

8.4. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия Договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

В этом разделе указано, когда договор начинает действовать, на какой срок заключается и как продлевается. Важная особенность – договор автоматически продлевается на тот же срок, если ни одна из сторон не заявит о его прекращении. Это избавляет от необходимости перезаключать договор каждый раз.

9. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Управляющая организация	Собственник
Юр. адрес: ______	Юр. адрес: ______
Почтовый адрес: ______	Почтовый адрес: ______
ИНН: ______	ИНН: ______
КПП: ______	КПП: ______
Банк: ______	Банк: ______
Рас./счёт: ______	Рас./счёт: ______
Корр./счёт: ______	Корр./счёт: ______
БИК: ______	БИК: ______

10. ПОДПИСИ СТОРОН

Управляющая организация	Собственник
______	______