Договор коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа

ДОГОВОР КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ С ПРАВОМ ВЫКУПА

г. ____________________ __ «___» _______________ 2025 г.

Гражданин ____________________ __________, паспорт: серия _______, № _______, выданный ____________________ ______, проживающий по адресу: ____________________ __________, именуемый в дальнейшем «Наниматель», с одной стороны, и гражданин ____________________ __________, паспорт: серия _______, № _______, выданный ____________________ ______, проживающий по адресу: ____________________ __________, именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. В соответствии с настоящим договором Наймодатель передает Нанимателю за установленную плату во владение и пользование для целей проживания принадлежащую ему на праве собственности квартиру в многоквартирном доме, расположенную по адресу: ____________________ __________.

1.2. Указанная квартира обладает следующими техническими и качественными характеристиками:

• общая полезная площадь: _______ кв. м;
• жилая площадь: _______ кв. м;
• количество комнат: _______;
• оценочная стоимость предоставляемой квартиры по данным кадастрового учета _______

1.3. Право собственности Наймодателя на указанную квартиру подтверждается следующими документами: ____________________ __________.

1.4. Наймодатель гарантирует, что до момента заключения настоящего договора квартира не была обременена правами и притязаниями третьих лиц.

1.5. После окончания срока действия договора Наниматель обладает правом приобрести у Наймодателя нанимаемую квартиру в собственность по цене _______ рублей.

1.6. Многоквартирный дом, в котором расположена квартира, не планируется к сносу, реконструкции или капитальному ремонту в ближайшие _______ лет.

1.7. В случае изъятия квартиры у одной из сторон третьими лицами по основаниям, возникшим до полного исполнения условий договора, сторона, по чьей вине возникли такие основания или которая не приняла всех возможных мер для их предотвращения, обязана полностью возместить понесенные убытки пострадавшей стороне.

1.8. Совместно с Нанимателем в квартире будут проживать: ____________________ __________.

1.9. Лица, проживающие совместно с Нанимателем, обладают равными с ним правами на пользование жилым помещением и несут солидарную ответственность по всем обязательствам Нанимателя, вытекающим из условий настоящего договора.

Этот раздел – основа основ. Здесь описывается, что именно передается внаем: конкретная квартира с указанием адреса и основных характеристик. Главная особенность этого договора – право выкупа. Это означает, что после окончания срока аренды жилец может стать собственником этой квартиры по заранее оговоренной цене. Это выгодно обеим сторонам: наймодатель заранее знает, кому и за сколько продаст, а наниматель получает гарантию, что сможет выкупить жилье, в которое уже вложился. Важно, что наймодатель подтверждает свое право собственности и отсутствие обременений, а дом не планируется под снос.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Наниматель обязан:

• Вносить плату за пользование квартирой в установленные договором сроки и порядке;
• В течение всего срока действия договора своевременно производить все необходимые коммунальные платежи (за электроэнергию, водоснабжение, телефонную связь и прочие) в соответствии с действующими тарифами. Оплата коммунальных услуг не включается в плату за наем;
• Использовать квартиру исключительно для проживания;
• Бережно относиться к переданному имуществу, использовать его в соответствии с назначением и техническими характеристиками;
• Соблюдать правила пользования жилыми помещениями, включая правила безопасности, принимать все необходимые меры для сохранности квартиры и установленного в ней оборудования;
• Содержать квартиру в надлежащем состоянии, в том числе за свой счет выполнять текущий ремонт помещения и установленного в ней сантехнического и иного оборудования;
• Возмещать ущерб, причиненный квартире и находящемуся в ней имуществу по его вине;
• В случае отказа от заключения договора купли-продажи для выкупа квартиры вернуть ее Наймодателю в исправном состоянии с учетом естественного износа по акту приема-передачи;
• Выполнять иные обязанности, установленные действующим законодательством для нанимателей жилых помещений.

2.2. Наниматель принимает на себя все риски, связанные с порчей, утратой, кражей или преждевременным износом оборудования, установленного в квартире, которые произошли в период действия договора. В случае утраты или повреждения оборудования Наниматель обязан за свой счет произвести ремонт или замену соответствующего имущества на аналогичное, приемлемое для Наймодателя.

2.3. Наниматель обязан информировать Наймодателя по всем вопросам и обстоятельствам, касающимся имущества, переданного в пользование. Все сообщения должны быть своевременными и содержать полную информацию.

2.4. Наниматель имеет право:

• Вернуть квартиру Наймодателю до истечения срока действия договора, письменно уведомив его об этом за _______;
• Иметь преимущественное право перед другими лицами на заключение договора найма на новый срок;
• Иметь преимущественное право на приобретение квартиры в собственность со всем оборудованием, находящимся в ней на момент заключения договора;
• С предварительным уведомлением Наймодателя разрешить временное проживание в квартире другим лицам без взимания платы;
• Приобрести квартиру, переданную в пользование, в собственность путем выкупа. О своем решении Наниматель должен сообщить Наймодателю за _______ до окончания срока действия договора;
• Осуществлять иные права, предоставленные нанимателям жилых помещений действующим законодательством РФ.

2.5. Наниматель может передать квартиру в поднаем третьим лицам только при наличии письменного согласия Наймодателя с обязательным оформлением отдельного договора поднайма. Согласие может быть выражено в письме, телеграмме и т.п. Право на поднаем может быть также предоставлено Нанимателю путем заключения дополнительного соглашения, которое станет неотъемлемой частью настоящего договора.

2.6. Наймодатель обязан:

• Передать Нанимателю квартиру и находящееся в ней оборудование и иное имущество в исправном состоянии в течение _______ дней с даты заключения договора. Передача жилого помещения оформляется актом приема-передачи;
• Выполнять за свой счет капитальный ремонт квартиры и замену изношенного оборудования;
• Не создавать препятствий Нанимателю в законном пользовании квартирой;
• Заключить с Нанимателем новый договор найма на тот же срок и на аналогичных условиях по окончании срока действия настоящего договора, если Наниматель откажется от покупки квартиры в соответствии с п.1.5;
• В течение _______ дней после окончания срока действия договора заключить с Нанимателем договор купли-продажи квартиры на условиях, указанных в п.1.5.

Стороны вправе оформить иной договор отчуждения квартиры в пользу Нанимателя.

2.7. В течение срока действия настоящего договора Наймодатель не вправе продавать, дарить или иным способом отчуждать квартиру третьим лицам.

2.8. В период действия договора Наймодатель также не вправе передавать квартиру в залог или обременять ее какими-либо иными обязательствами, не связанными с исполнением настоящего договора.

Это самый объемный и важный раздел, который детально расписывает правила для обеих сторон. Наниматель не только платит за аренду и коммуналку, но и берет на себя ответственность за текущий ремонт и риски порчи имущества. Это серьезное отличие от стандартного найма. При этом он получает уникальное право – в будущем купить эту квартиру. Наймодатель, в свою очередь, обязуется не продавать квартиру никому другому и делать капитальный ремонт. По сути, это долгосрочные партнерские отношения, где у жильца появляется серьезная заинтересованность в сохранности и хорошем состоянии жилья, ведь он может стать его хозяином.

3. РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

3.1. Наниматель принимает на себя обязательство по регулярной оплате Наймодателю платы за пользование квартирой.

3.2. Размер указанной платы составляет _______ рублей ежемесячно.

3.3. Оплата производится Нанимателем каждый месяц, до _______ числа предстоящего месяца, путем перечисления суммы, указанной в п.3.2, в безналичной форме на расчетный счет по реквизитам Наймодателя и/или наличными средствами с соблюдением требований законодательства. Передача наличных денежных средств подтверждается письменными расписками с указанием даты, суммы платежа, Ф.И.О. сторон.

3.4. Размер ежемесячных платежей установлен без учета оплаты коммунальных услуг, взносов на содержание и ремонт многоквартирного дома.

3.5. Наниматель самостоятельно, помимо платы за наем, оплачивает потребленную электроэнергию, услуги телефонной связи, включая абонентскую плату, междугородние и международные переговоры, факсимильную связь и иные услуги.

3.6. В случае временного отсутствия Нанимателя или проживающих с ним лиц в жилом помещении размер платы за наем не подлежит пересмотру.

В этом разделе все о деньгах. Прописывается точный размер ежемесячной платы, сроки и способы внесения. Важно понимать, что это плата именно за наем, а коммунальные услуги (свет, вода, содержание дома) оплачиваются отдельно. Обратите внимание, что арендная плата не уменьшается, даже если вы уехали в отпуск. Для нанимателя критически важно сохранять все квитанции и расписки о платежах, особенно если расчеты ведутся наличными, так как это будет доказательством добросовестного исполнения обязательств.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ

4.1. Наймодатель несет ответственность за все недостатки переданного имущества, которые мешают его нормальному использованию, при условии, что эти недостатки существовали на момент заключения договора и не были и не могли быть известны Нанимателю.

4.2. Наймодатель отвечает перед Нанимателем за все претензии со стороны третьих лиц, которые ограничивают или препятствуют пользованию квартирой и находящимся в ней имуществом, при условии, что Наниматель не знал и не мог знать о существовании таких прав при подписании договора.

4.3. Наниматель возмещает Наймодателю все убытки, связанные с утратой или повреждением нанятого имущества, в порядке, установленном законодательством РФ.

4.4. В случае отказа Наймодателя добровольно заключить договор купли-продажи квартиры на условиях, указанных в п.1.5, Наниматель вправе взыскать с него штраф в размере _______ % от суммы сделки, а также взыскать все причиненные убытки.

4.5. В случае несвоевременной оплаты за пользование квартирой Наниматель уплачивает пеню в размере _______ % от несвоевременно выплаченной суммы за каждый день просрочки.

4.6. Выплата штрафных санкций не освобождает стороны от обязанности возместить причиненные убытки в полном объеме.

Этот раздел описывает последствия нарушения условий договора. Если наймодатель скрыл серьезные недостатки квартиры или проблемы с правами собственности, он будет нести ответственность. Для нанимателя главные риски – это штрафы за просрочку платежей и обязанность возместить ущерб имуществу. Ключевой момент – защита права на выкуп. Если наймодатель передумает продавать квартиру, наниматель может через суд взыскать с него значительный штраф и компенсацию убытков. Это серьезная гарантия для человека, который рассчитывает в будущем стать собственником.

5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА И ПРАВА СТОРОН ПО ИСТЕЧЕНИИ СРОКА ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

5.1. Настоящий договор заключен сроком на _______. Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами.

5.2. По окончании срока действия договора стороны обязались определиться с одним из трех вариантов:

• Заключить договор купли-продажи арендованного имущества на условиях, указанных в п.1.5, или иной договор отчуждения квартиры в пользу Нанимателя;
• Прекратить договорные отношения, и Наниматель возвращает Наймодателю квартиру и находящееся в ней имущество;
• Заключить новый договор коммерческого найма квартиры на прежних условиях на новый срок.

Здесь устанавливается срок, на который заключается договор. Это не просто период аренды, а время, в течение которого наниматель «присматривается» к жилью и принимает окончательное решение о выкупе. По истечении этого срока у него есть три четких пути: купить квартиру, просто вернуть ее собственнику или продлить аренду на тех же условиях. Такой подход дает обеим сторонам ясность и определенность на будущее.

6. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

6.1. Плата за пользование квартирой, фактически выплаченная Нанимателем, не засчитывается в сумму сделки по выкупу, указанную в п.1.5 настоящего договора.

Важное уточнение. Деньги, которые наниматель платил за аренду, являются отдельной платой за временное проживание и не идут в зачет стоимости квартиры при ее выкупе. Цена выкупа фиксируется отдельно. Это условие нужно четко понимать, чтобы не было иллюзий, что часть арендной платы будет вычтена из цены покупки.

7. ФОРС-МАЖОР

7.1. Стороны освобождаются от частичного или полного исполнения обязательств по договору, если неисполнение стало следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после его заключения в результате событий чрезвычайного характера, которые стороны не могли ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами. К таким обстоятельствам относятся события, на которые участник не может повлиять и за которые не несет ответственности, например: землетрясение, наводнение, пожар, а также забастовки, решения государственных органов.

7.2. Сторона, подвергшаяся воздействию форс-мажорных обстоятельств, обязана уведомить об этом другую сторону не позднее _______ календарных дней с момента их наступления.

Этот раздел защищает стороны в случае непредвиденных и непреодолимых событий (юристы называют это «форс-мажор»). Если случится землетрясение, наводнение, введен карантин или принят закон, который делает исполнение договора невозможным, стороны не будут нести за это ответственность. Главное – вовремя уведомить партнера о таких обстоятельствах.

8. УРЕГУЛИРОВАНИЕ СПОРОВ

8.1. Все споры, которые могут возникнуть в связи с настоящим договором, стороны обязуются разрешать путем проведения переговоров.

8.2. В случае если согласие не будет достигнуто, спорные вопросы подлежат разрешению в судебном порядке.

Конфликты лучше всего решать мирно. Этот пункт обязывает стороны сначала сесть за стол переговоров и попытаться договориться. Если же найти общий язык не удается, последней инстанцией становится суд. Это стандартная процедура для большинства гражданско-правовых договоров.

9. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

9.1. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон.

9.2. Во всем, что не предусмотрено настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

Заключительные формальности. Самое важное – у каждой стороны должен быть свой оригинал подписанного договора. Все, что не оговорено в этом документе, будет регулироваться общими нормами российского права.

10. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

11. ПОДПИСИ СТОРОН