Договор аренды земельного участка в общей долевой собственности

ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА (ИЗ КАТЕГОРИИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ), НАХОДЯЩЕГОСЯ В ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ

______ в лице ______, действующего на основании ______, именуемый в дальнейшем «Арендодатели», с одной стороны, и ______ в лице ______, действующего на основании ______, именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. По настоящему Договору Арендодатели передают, а Арендатор принимает во временное владение и пользование (вариант - временное владение) земельный участок с кадастровым номером ______ , общей площадью ______ гектаров, расположенный по адресу: ______ , согласно прилагаемой экспликации земель, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения (далее - Участок). Участок предоставляется в аренду для ______ . Участок находится в долевой собственности Арендодателей, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

1.2. Паспортные данные и адреса Арендодателей, а также данные правоустанавливающих документов, если их право на долю в праве собственности Участка возникло до возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", указаны в Приложении №1 к настоящему Договору.

1.3. Настоящий Договор заключен сроком на ______ лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации в ______ . Расходы на регистрацию несет ______ .

1.4. Течение срока аренды земельного участка начинается с момента подписания Сторонами Акта приема-передачи Участка.

Этот раздел – основа всего договора. Здесь четко определяется, что именно сдается в аренду: конкретный земельный участок с указанием его кадастрового номера, площади, точного адреса и цели использования. Ключевой момент – участок находится не в единоличной, а в долевой собственности, то есть у него несколько владельцев, и все они выступают как одна сторона договора – Арендодатели. Здесь же фиксируется срок, на который заключается договор, и очень важное условие – договор вступает в силу только после его официальной регистрации в государственных органах. Без этой регистрации он не имеет юридической силы. Также здесь отмечается, с какого момента начинается отсчет срока аренды – с подписания акта приема-передачи, то есть с фактической передачи земли.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

Арендодатели обязуется:

1. Передать арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям настоящего Договора (площади угодий и их краткая качественная характеристика приводятся в приложении №2 к настоящему Договору).
2. Содействовать по заявкам Арендатора выполнению необходимых работ по землеустройству.
3. В соответствии с условиями Договора возмещать по истечении срока аренды полностью или частично расходы, понесенные Арендатором на освоение земель и улучшение сельскохозяйственных угодий.
4. В случаях, связанных с необходимостью изъятия у Арендодателей земельного участка для государственных и муниципальных нужд возместить Арендатору возникающие при этом убытки, включая упущенную выгоду, принимая во внимание свои интересы и интересы Арендатора.
5. Обеспечить возможность реализации Арендатором преимущественного права на продление Договора или права выкупа земельных долей при прочих равных условиях перед другими лицами.

Арендодатели вправе:

6. Осуществлять контроль использования и охраны земель Арендатором.
7. Досрочно прекращать право аренды при нерациональном использовании или использовании земли не по целевому назначению, а также способами, приводящими к ее порче, при переводе Арендатором ценных сельскохозяйственных угодий в менее ценные, при систематическом невнесении арендной платы и в случаях нарушения других условий настоящего Договора.
8. Требовать от Арендатора возмещения убытков, причиненных ухудшением качества земель и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности Арендатора.
9. Изменять по согласованию с Арендатором размер арендной платы в случаях изменения цен на материально-технические ресурсы, продукцию, но не чаще, чем один раз в два года.
10. Участвовать в приемке в эксплуатацию мелиорированных, рекультивированных, улучшенных земель, защитных лесонасаждений, противоэрозионных и других объектов, сооружаемых на сданных в аренду землях.

Арендатор обязан:

11. Принять земельный участок по настоящему Договору.
12. Эффективно использовать полученный в аренду земельный участок в соответствии с целевым назначением.
13. Повышать плодородие почв и не допускать ухудшение экологической обстановки на арендуемом участке и прилегающих территориях в результате своей хозяйственной деятельности.
14. Осуществлять комплекс мероприятий по рациональному использованию и охране земель ______ (природоохранным технологиям производства, защите почв от эрозии, подтопления, заболачивания, загрязнения и др.).
15. Соблюдать специально установленный режим использования земель.
16. Не нарушать права других землепользователей и природопользователей.
17. Уплачивать арендную плату за земельный участок в размере и сроки, установленные настоящим Договором.
18. Возводить указанные в п. 2.4.3 настоящего Договора строения и сооружения по согласованию с землеустроительными, архитектурно-градостроительными, пожарными, санитарными и природоохранными органами.
19. Возмещать Арендодателям, смежным землепользователям убытки, включая упущенную выгоду, в полном объеме в связи с ухудшением качества земель и экологической обстановки в результате своей хозяйственной деятельности.
20. После подписания настоящего Договора (изменений и дополнений к нему) в течение ______ календарных дней направить его в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
21. В течение ______ календарных дней с момента получения зарегистрированного Договора направить представителю Арендодателей один экземпляр.
22. После окончания срока действия аренды возвратить Арендодателям земельный участок в состоянии и качестве не хуже первоначального.
23. Возврат участка осуществляется по Акту возврата Участка.

Арендатор вправе:

24. Использовать землю в соответствии с условиями ее предоставления.
25. Использовать в установленном порядке для нужд хозяйства имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды.
26. Возводить с соблюдением правил застройки: ______ .
27. В установленном порядке проводить оросительные, осушительные, культурно-технические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы в соответствии с природоохранительными требованиями использования земельных участков.
28. Участвовать в решении вопросов мелиорации земельного участка.
29. Требовать компенсации затрат, вложенных на освоение земель и улучшение сельскохозяйственных угодий при прекращении прав на землю по истечении срока настоящего Договора, если качество сельскохозяйственных угодий за период их использования не ухудшилось вследствие его хозяйственной деятельности.
30. Требовать компенсации затрат по строительству остающихся на земельном участке жилых, производственных и иных строений и сооружений, разрешенных настоящим Договором, в случае его расторжения.
31. Требовать компенсации убытков, включая упущенную выгоду, при изъятии земель для государственных и общественных нужд.
32. Претендовать на возобновление в преимущественном порядке Договора на новый срок или выкуп земельных долей при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.

Это самый большой и важный раздел, который детально прописывает правила игры для обеих сторон. Обязанности Арендодателей сводятся к тому, чтобы передать землю в надлежащем состоянии, помогать арендатору в землеустроительных вопросах и компенсировать его затраты на улучшение участка в конце срока аренды. Их права – это, в основном, контрольные функции: следить, как используется земля, и пресекать нарушения, вплоть до досрочного расторжения договора. Арендатор, в свою очередь, обязан использовать землю строго по назначению, заботиться о ее плодородии и экологии, вовремя платить и вернуть участок в исходном состоянии. Его права позволяют ему не только пользоваться землей, но и улучшать ее, возводить постройки (с согласования) и иметь преимущественное право на продление аренды или выкуп. Этот раздел создает баланс интересов: арендатор получает возможность вести хозяйство, а арендодатели – гарантии сохранности их собственности.

3. АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. За пользование предоставленным в аренду земельным участком по настоящему Договору Арендатор обязуется вносить арендную плату в размере ______ рублей в месяц.

3.2. Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно авансовым платежом не позднее ______ числа текущего месяца путем простого банковского перевода в безналичной форме на расчетные счета Арендодателей в следующем порядке:

• ______ % ______ на р/с № ______ в ______ ;
• ______ % ______ на р/с № ______ в ______ ;

3.3. Арендная плата за пользование земельным участком исчисляется за первый месяц аренды не позднее ______ календарных дней с момента государственной регистрации Договора в установленном порядке.

3.4. Обязательство по оплате арендных платежей считается исполненным с момента поступления денежных средств на расчетные счета в банках Арендодателей.

3.5. Выплату налогов и иных платежей за землю принимает на себя Арендодатели/Арендатор.

В этом разделе все сводится к деньгам. Здесь четко и недвусмысленно прописывается размер ежемесячной арендной платы – одна из самых важных цифр во всем договоре. Указывается конкретная дата каждого месяца, до которой арендатор должен произвести оплату. Особенность договора с несколькими арендодателями отражается в порядке платежей: арендная плата распределяется между счетами каждого из владельцев согласно их долям в собственности. Важный момент – оплата считается выполненной не когда арендатор дал поручение банку, а когда деньги фактически поступили на счета арендодателей. Также здесь решается, кто будет платить земельный налог – арендодатели или арендатор, что является существенным финансовым условием.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством и положениями настоящего Договора.

4.2. В случае неуплаты арендной платы в установленные в п.3.2 настоящего Договора сроки Арендатор уплачивает Арендодателям неустойку в размере ______ % от суммы неуплаты за каждый день просрочки, но не более ______ % суммы годовой арендной платы.

4.3. В случае несвоевременного возврата Арендатором земельного участка Арендодателям Арендатор уплачивает Арендодателям арендную плату за срок фактического пользования не возвращенным своевременно земельным участком. Арендодатели при указанном обстоятельстве вправе потребовать уплаты Арендатором неустойки в размере ______ % от суммы арендной платы за соответствующий срок неосновательного пользования земельным участком.

4.4. Указанные в пунктах 4.2, 4.3 настоящего Договора штрафные санкции оплачиваются в течение ______ банковских дней с момента получения Арендатором письменного требования Арендодателей оплаты указанных санкций с приложением расчета сумм, подлежащих взысканию, путем перечисления денежных средств на расчетные счета Арендодателей.

4.5. Уплата неустойки либо штрафа не освобождает Стороны от исполнения обязательств или устранения нарушений.

Этот раздел – это своего рода "штрафная" часть договора. Он описывает последствия для той стороны, которая нарушит взятые на себя обязательства. Для арендатора главные риски – это просрочка арендной платы и задержка возврата земли после окончания срока договора. В этих случаях ему придется заплатить неустойку, размер которой стороны оговаривают заранее. Это защищает интересы арендодателей, гарантируя им компенсацию в случае недобросовестного поведения арендатора. Все требования о выплате штрафов должны быть оформлены письменно с детальным расчетом, что обеспечивает прозрачность и исключает разногласия. Важный принцип, который здесь закреплен: заплатить штраф – не значит избежать выполнения самого обязательства (например, все равно надо вернуть землю или доплатить аренду).

5. ФОРС-МАЖОР

5.1. Ни одна из Сторон не несет ответственности перед другой Стороной за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, если такое невыполнение обязательств обусловлено обстоятельствами непреодолимой силы, возникшими после заключения договора в результате событий чрезвычайного характера, наступление которых сторона, не исполнившая обязательство полностью или частично, не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными методами (форс-мажор).

5.2. К обстоятельствам непреодолимой силы относятся события, на которые стороны не могут оказать влияние и за возникновение которых они не несут ответственности (стихийные бедствия, гражданские беспорядки, война и военные действия, эмбарго, публикация нормативных актов органов государственной власти и управления и пр.) Указанные обстоятельства должны быть подтверждены соответствующим документом, выданным Торгово-Промышленной Палатой Российской Федерации (ТПП РФ) (либо иным компетентным органом, заменяющим ТПП РФ).

5.3. Сторона, которая не исполняет/не надлежаще исполняет свое обязательство, должна письменно уведомить другую сторону о наступлении обстоятельств непреодолимой силы не позднее ______ календарных дней с момента наступления таких обстоятельств. Неуведомление или ненадлежащее уведомление лишает сторону ссылаться на обстоятельства непреодолимой силы.

5.4. Наличие непреодолимой силы продлевает срок выполнения стороной своих обязательств по настоящему Договору пропорционально сроку ее действия.

5.5. В связи с возникновением форс-мажорных обстоятельств настоящий Договор может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон.

Данный раздел вводит в договор понятие "форс-мажора" – непредвиденных и непреодолимых обстоятельств. Это своего рода "страховочная сетка" для обеих сторон. Если случилось что-то из ряда вон выходящее: ураган, наводнение, война, введение правительством эмбарго или других запретительных мер, которые делают выполнение договора невозможным, – сторона освобождается от ответственности за срыв сроков. Однако это не происходит автоматически. Тот, кто ссылается на форс-мажор, обязан официально уведомить об этом другую сторону и предоставить документальное подтверждение от Торгово-промышленной палаты или иного уполномоченного органа. Срок действия договора в таком случае просто продлевается на время действия этих обстоятельств, либо стороны могут договориться о его досрочном расторжении без взаимных претензий. Это справедливое условие, которое защищает стороны от ситуаций, неподконтрольных им.

6. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

6.1. Все споры или разногласия, возникающие по настоящему Договору или связанные с ним, разрешаются путем переговоров между сторонами.

6.2. В случае если по возникшим спорам не будет достигнуто соглашение, данные споры подлежат разрешению в соответствии с действующим законодательством в судебном порядке.

Этот короткий, но важный раздел устанавливает алгоритм действий на случай возникновения разногласий. Первый и обязательный шаг – это попытка решить проблему мирным путем, через переговоры. Такой подход позволяет сохранить деловые отношения и избежать ненужных затрат времени и денег на суды. Если же найти компромисс за столом переговоров не удается, сторонам не остается ничего другого, как обратиться за разрешением спора в суд. Это стандартная для гражданско-правовых договоров процедура, которая дает гарантию, что любой конфликт в конечном итоге будет разрешен в рамках закона.

7. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

7.1. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых находится у Арендодателей по их соглашению ______ , второй -- у Арендатора, третий -- ______ .

7.2. Расходы по государственной регистрации настоящего Договора, а также изменений и дополнений к нему возлагаются на ______ .

7.3. К настоящему Договору прилагается:

• список Арендодателей (Приложение №1).
• план земель, предоставленных в аренду (Приложение №2).
• экспликация земель, предоставленных в аренду (Приложение №3).

В этом разделе собраны все технические и организационные моменты, важные для исполнения договора. Указывается, сколько экземпляров договора составляется и кто их получает на руки. Это необходимо для того, чтобы у каждой стороны был свой оригинал документа. Особо оговаривается вопрос оплаты государственной пошлины и услуг за регистрацию договора в Росреестре – это существенная затратная часть сделки. Также здесь перечисляются все неотъемлемые приложения к договору: список всех владельцев-арендодателей с их долями, план участка и экспликация земель (детальное описание угодий и их качества). Эти документы являются частью договора и имеют одинаковую с ним юридическую силу.

8. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

9. ПОДПИСИ СТОРОН