Договор аренды здания с земельным участком

ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, НАХОДЯЩЕГОСЯ В СОБСТВЕННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ, С УСЛОВИЕМ О ПЕРЕДАЧЕ ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ ПОД ЗДАНИЕМ

____________________ ____________________ __________________ в лице ____________________ ____________________ __________________, действующего на основании ____________________ ____________________ __________________, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и ____________________ ____________________ __________________ в лице ____________________ ____________________ __________________, действующего на основании ____________________ ____________________ __________________, именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель обязуется предоставить, а Арендатор принять во временное владение и пользование объект недвижимости – здание, идентифицируемое кадастровым номером ______ (общей площадью ______ кв. м, расположенное по адресу: ______), далее по тексту именуемое «Здание». Вместе с Зданием Арендатору передается право пользования земельным участком, на котором оно расположено, с кадастровым номером ______ (площадью ______ кв. м, адрес: ______).

1.2. Арендатор будет использовать переданное Здание исключительно для следующих целей: ______. Состояние Здания на момент передачи позволяет его нормальную эксплуатацию в заявленных целях.

1.3. Вся продукция, товары, полученные доходы и иные результаты, достигнутые Арендатором в процессе использования арендованного имущества в соответствии с условиями настоящего Догла, являются его собственностью.

1.4. Факт передачи Здания от Арендодателя к Арендатору подтверждается подписанием сторонами передаточного акта. Данный акт должен быть подписан в течение десяти календарных дней с момента подписания настоящего Договора.

В этом разделе подробно описывается, что именно одна сторона (Арендодатель) передает другой стороне (Арендатору) в пользование. Речь идет не только о самом здании, но и о земле под ним. Указывается, для каких именно целей можно использовать помещение – это важно, чтобы арендатор, например, не открыл завод в здании, предназначенном под магазин. Также здесь фиксируется, что все, что заработает арендатор в этом помещении, принадлежит только ему. Подписание акта приема-передачи – это формальность, которая подтверждает, что ключи переданы и арендатор вступил во владение.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель принимает на себя следующие обязательства:

1. За свой счет выполнять капитальный ремонт сооружения. Сроки и конкретный перечень работ определяются отдельным соглашением между Сторонами.
2. В случае возникновения аварийной ситуации, произошедшей не по вине Арендатора, незамедлительно предпринять все необходимые действия для ликвидации ее последствий.
3. Оказать Арендатору необходимое содействие и предоставить документы для оформления договора на право пользования земельным участком, указанным в п. 1.1.

2.2. Арендатор обязуется:

1. Использовать Здание строго в соответствии с его целевым назначением, определенным в п. 1.2 Договора.
2. Самостоятельно заключить с уполномоченным государственным органом договор на право пользования земельным участком площадью ______ кв. м, необходимым для эксплуатации Здания.
3. Поддерживать Здание в технически исправном состоянии, содержать его в чистоте, соблюдать санитарно-эпидемиологические, противопожарные нормы и правила электробезопасности.
4. Своевременно и за свой счет производить все необходимые текущие и косметические ремонтные работы.
5. Немедленно информировать Арендодателя о любых обнаруженных неисправностях, признаках аварийного состояния инженерных систем (водоснабжения, канализации, электросети) и иного оборудования.
6. Не осуществлять перепланировку, реконструкцию, переустройство инженерных сетей и другие работы, связанные с изменением конструкции Здания или его капитальным улучшением, без получения предварительного письменного согласия Арендодателя. Это правило распространяется и на неотделимые улучшения.
7. В случае если в результате действий или бездействия Арендатора Зданию будет причинен ущерб или оно придет в аварийное состояние, Арендатор обязан своими силами и за свой счет восстановить его либо полностью возместить Арендодателю причиненные убытки в установленном законом порядке.

2.3. Передача всего Здания или его части в субаренду третьим лицам допускается только при наличии предварительного письменного разрешения на то со стороны Арендодателя.

Это самый важный раздел с точки зрения повседневной жизни. Здесь расписано, кто за что отвечает. Арендодатель должен делать большой капитальный ремонт (например, заменить крышу или фундамент), а арендатор – следить за чистотой, красить стены и чинить текущие мелкие поломки. Арендатор не может самовольно что-то перестраивать или сдавать часть помещения еще кому-то – на это нужно спросить разрешение у хозяина. Если арендатор что-то сломает, он обязан это починить. По сути, это правила эксплуатации, которые защищают интересы собственника и дают четкие инструкции арендатору.

3. РАСЧЕТЫ

3.1. Арендатор обязуется своевременно вносить плату за аренду. Общий годовой размер арендной платы составляет ______ рублей, включая налог на добавленную стоимость (НДС).

3.2. Размер арендной платы может быть пересмотрен досрочно по инициативе одной из Сторон в случае существенного изменения рыночных цен, а также иных факторов, влияющих на оценочную стоимость объекта аренды. Сторона, инициирующая пересмотр, обязана уведомить другую Сторону не менее чем за ______ месяцев до предполагаемого изменения.

3.3. Оплата производится ежемесячно путем перечисления денежных средств с расчетного счета Арендатора на расчетный счет Арендодателя. Срок внесения платежа – не позднее 10-го числа каждого месяца, следующего за расчетным.

3.4. В случае просрочки внесения арендной платы на сумму задолженности начисляется пеня в размере ______% за каждый день просрочки. Общий размер пени не может превышать ______% от суммы overdue платежа.

3.5. При досрочном освобождении Арендатором Здания или по окончании срока аренды Арендатор обязан компенсировать Арендодателю стоимость текущего или косметического ремонта, который он должен был произвести, но не произвел в нарушение своих обязательств.

3.6. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором в Здании без получения на то письменного согласия Арендодателя, возмещению не подлежит.

3.7. Установленная в п. 3.1 Договора арендная плата включает в себя также плату за пользование земельным участком, на котором расположено Здание.

Это финансовый раздел договора. В нем четко прописывается, сколько, когда и как нужно платить за аренду. Важно, что в сумму уже входит плата за землю под зданием – это избавляет арендатора от необходимости отдельно заключать договор и платить за землю. Здесь же описаны штрафы за задержку оплаты (пени), что мотивирует вносить платежи вовремя. Также указано, что если арендатор сделал какую-то переделку без спроса (например, встроил дорогое оборудование, которое нельзя забрать), то при окончании аренды он не может потребовать за это компенсацию. Это защищает арендодателя от несогласованных изменений.

4. СРОК ДЕЙСТВИЯ, ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

4.1. Настоящий Договор заключается сроком на ______ лет. Срок аренды начинается с «___» __________ 2025 г. и истекает «___» __________ 2025 г.

4.2. Договор подлежит обязательной государственной регистрации в установленном законом порядке и приобретает юридическую силу именно с момента完成 этой регистрации.

4.3. При условии надлежащего исполнения всех условий Договора и по истечении его срока Арендатор обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок.

4.4. О своем намерении продлить Договор Арендатор обязан в письменной форме уведомить Арендодателя не позднее чем за один месяц до истечения текущего срока аренды.

4.5. Не менее чем за один месяц Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя о предстоящем освобождении Здания – как по окончании срока Договора, так и в случае досрочного освобождения. Передача Здания обратно Арендодателю осуществляется по подписываемому сторонами акту приема-передачи. Здание должно быть передано в исправном состоянии с учетом нормального износа.

4.6. Любые изменения условий Договора, его расторжение или прекращение действия возможны только по взаимному согласию Сторон. Все предлагаемые дополнения и изменения рассматриваются Сторонами в течение тридцати календарных дней. В случае достижения договоренности, изменения оформляются письменным дополнительным соглашением, которое становится неотъемлемой частью Договора. Если согласие не достигнуто, Договор продолжает действовать на первоначальных условиях.

4.7. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения Договора в судебном порядке с возмещением причиненных убытков и выселением Арендатора в следующих случаях:

• Использование Арендатором Здания не по назначению, определенному Договором, либо не в соответствии с его прямым назначением, в том числе без согласия Арендодателя.
• Если по вине Арендатора (умышленно или по неосторожности) состояние Здания существенно ухудшается.
• Систематическая (более двух раз подряд) просрочка внесения арендной платы.
• Невыполнение Арендатором обязанностей по проведению текущего и косметического ремонта.
• В иных случаях, прямо предусмотренных действующим законодательством.

4.8. Арендатор вправе требовать досрочного расторжения Договора в судебном порядке с возмещением причиненных ему убытков в следующих случаях:

• Невыполнение Арендодателем своей обязанности по производству капитального ремонта Здания.
• Если Здание по независящим от Арендатора обстоятельствам приходит в состояние, непригодное для использования.
• В иных случаях, прямо предусмотренных действующим законодательством.

4.9. Договор может быть расторгнут по инициативе любой из Сторон при наступлении обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор), которые делают дальнейшее исполнение Договора объективно невозможным.

4.10. Все споры и разногласия, возникающие из настоящего Договора или в связи с ним, Стороны будут стремиться разрешить путем дружественных переговоров. В случае невозможности достижения согласия путем переговоров, споры подлежат разрешению в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством.

4.11. После окончания срока действия Договора, в случае если Арендатор не воспользуется своим правом на продление, а также при прекращении Договора по иным основаниям, Стороны обязаны подписать акт о передаче Здания от Арендатора Арендодателю.

В этом разделе прописаны правила «расставания»: как долго действует договор, как его продлить, как изменить условия и как расторгнуть. Важный момент – договор нужно зарегистрировать, чтобы он имел полную силу. У арендатора есть «право первенства» на продление аренды, если он все хорошо исполнял. Здесь же перечислены серьезные нарушения, которые могут привести к досрочному разрыву договора через суд: например, если арендатор не платит или использует помещение не по назначению, а арендодатель – если не делает капитальный ремонт. Это правила игры на случай, если что-то пойдет не так.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНАЯ ЧАСТЬ

5.1. Настоящий Договор составлен на ______ экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу. По одному экземпляру Договора хранится у каждой из Сторон.

5.2. Стороны вправе по взаимному согласию предусмотреть в дополнительном соглашении к настоящему Договору иные условия, не противоречащие законодательству.

5.3. Неотъемлемыми приложениями к Договору являются:

• Копии документов, подтверждающих право собственности Арендодателя на арендуемое Здание.
• Копии документов, подтверждающих права Арендодателя на земельный участок.

Это технический раздел. Он подтверждает, что у договора есть несколько одинаковых копий, и что к нему должны быть приложены самые важные документы – доказательства того, что арендодатель действительно является владельцем и здания, и земли. Это необходимо для проверки легальности сделки и защиты арендатора от мошенничества.

6. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

7. ПОДПИСИ СТОРОН