Предварительный договор купли-продажи квартиры между физическими лицами

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

Гражданин ______, паспорт: серия ______, № ______, выданный ______, проживающий по адресу: ______, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гражданин ______, паспорт: серия ______, № ______, выданный ______, проживающий по адресу: ______, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. Предмет договора

Стороны обязуются в срок и на условиях Договора заключить договор купли-продажи квартиры, принадлежащей Продавцу по праву собственности на основании ______. Квартира состоит из ______ жилых комнат, имеет общую площадь ______ кв.м., общую площадь без учета лоджий, балконов, прочих летних помещений ______ кв.м., в том числе ______ кв.м. жилой площади.

Этот раздел определяет основную цель предварительного договора - обязательство сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи квартиры. Здесь важно максимально точно описать объект недвижимости: количество комнат, общую площадь, жилую площадь, а также документ, подтверждающий право собственности продавца (свидетельство о собственности, выписка из ЕГРН). Указание точных параметров квартиры предотвращает возможные споры в будущем о том, какая именно недвижимость является предметом сделки. Предварительный договор не передает право собственности, а лишь фиксирует намерение сторон совершить сделку на определенных условиях.

2. Срок заключения основного договора

Основной договор должен быть составлен и подписан Сторонами в простой письменной форме в срок до «______» ______ 2025 года.

В этом пункте устанавливается конкретная дата, до которой стороны обязаны подписать основной договор купли-продажи. Этот срок должен быть реалистичным и учитывать время, необходимое для подготовки документов, проверки юридической чистоты квартиры, получения ипотеки (если требуется) и других организационных вопросов. Обычно срок составляет от 1 до 3 месяцев. Если основной договор не будет подписан в установленный срок, предварительный договор теряет силу, если иное не предусмотрено в нем или законом.

3. Подтверждение покупателем характеристик квартиры

Покупатель подтверждает, что все существенные характеристики квартиры, включая ее месторасположение, пространственную ориентацию, вид из окон, размеры, планировку, состояние, инженерно-техническое оборудование, а также состояние придомовой территории и общих помещений дома его полностью удовлетворяют.

Этот пункт подтверждает, что покупатель ознакомился с квартирой и согласен со всеми ее характеристиками. Это важно для предотвращения последующих претензий со стороны покупателя о том, что его не устроили какие-то параметры квартиры. Рекомендуется перед подписанием договора тщательно осмотреть квартиру, проверить работу сантехники, электрики, состояние окон и дверей. Также стоит обратить внимание на общее состояние подъезда, придомовой территории, наличие парковки и других значимых факторов.

4. Зарегистрированные лица и снятие с учета

В квартире на момент заключения Договора зарегистрированы следующие лица: ______ за которыми в соответствии со ст.292 ГК РФ сохраняется право пользования квартирой до их снятия с регистрационного учета. Продавец обязуется обеспечить снятие с регистрационного учета вышеперечисленных лиц не позднее ______ дней после государственной регистрации Основного договора.

Это один из самых важных пунктов договора, так как наличие зарегистрированных лиц может создать серьезные проблемы для нового собственника. Даже после покупки квартиры лица, сохраняющие право пользования, могут продолжать в ней проживать. Поэтому необходимо указать всех зарегистрированных лиц и установить четкий срок для их выписки. Особое внимание следует уделить несовершеннолетним детям и лицам, отказавшимся от приватизации - их выписка требует особой процедуры. Рекомендуется проверить выписку из домовой книги перед подписанием договора.

5. Освобождение квартиры и передача

Квартира должна быть освобождена Продавцом от имущества, не входящего в ее цену не позднее ______ дней после государственной регистрации Основного договора и передана Покупателю по Акту приема-передачи не позднее ______ дней с даты выдачи Покупателю Свидетельства о государственной регистрации права.

Здесь устанавливаются сроки освобождения квартиры продавцом и ее фактической передачи покупателю. Важно различать момент перехода права собственности (после государственной регистрации) и момент фактического заселения. Обычно квартира освобождается в течение 1-2 недель после регистрации. В акте приема-передачи фиксируется состояние квартиры на момент передачи, что предотвращает споры о повреждениях имущества. Рекомендуется составлять подробный акт с указанием всех недостатков, если они есть.

6. Цена квартиры и аванс

Цена квартиры составляет ______ рублей. При подписании настоящего Договора Покупатель передал Продавцу денежные средства в размере: ______ рублей. Указанная сумма является авансом за покупаемую квартиру и учитывается Сторонами при взаиморасчетах в день подписания Основного Договора.

В этом разделе устанавливается окончательная цена квартиры и размер авансового платежа. Аванс (или задаток) служит гарантией серьезности намерений покупателя и компенсирует продавцу возможные убытки в случае срыва сделки. Размер аванса обычно составляет 5-10% от стоимости квартиры. Важно оформить передачу денег распиской, в которой указать паспортные данные сторон, сумму, назначение платежа и дату. При окончательных расчетах аванс засчитывается в общую стоимость квартиры.

7. Распределение расходов

Оплату всех расходов по сбор документов необходимых для государственной регистрации Основного договора и перехода права по нему, а также расходы по подготовке проекта Основного договора осуществляет Продавец. Оплата расходов, связанных с государственной регистрацией Основного договора и перехода права по нему, производится солидарно Покупателем и Продавцом. В случае возникновения дополнительных расходов по инициативе одной из Сторон их оплачивает Сторона-инициатор.

Этот пункт определяет, кто и какие расходы несет при подготовке и регистрации сделки. Обычно продавец оплачивает подготовку технического паспорта, выписки из ЕГРН и других необходимых документов. Государственная пошлина за регистрацию права собственности распределяется между сторонами поровну или по договоренности. Дополнительные расходы (например, нотариальное удостоверение, если стороны решили его сделать) оплачивает инициатор. Четкое распределение расходов предотвращает споры и недопонимание в процессе сделки.

8. Ответственность покупателя

В случае неисполнения Покупателем своих обязательств по настоящему Договору или отказа от подписания Основного Договора (в том числе по причине отсутствия денежных средств для полной оплаты) последний выплачивает Продавцу штраф в размере эквивалентном ______ % внесенного аванса. Факт наступления указанных обстоятельств должен быть подтвержден Актом, составляемым Продавцом и Покупателем. В день составления указанного Акта Договор считается прекращенным в связи с невозможностью исполнения.

Этот пункт защищает интересы продавца в случае, если покупатель откажется от сделки без уважительных причин. Штраф обычно равен сумме аванса или превышает ее (обычно 100% от аванса). Это компенсирует продавцу упущенную выгоду и затраты, связанные с ожиданием. Составление акта о прекращении договора является доказательством факта отказа покупателя от сделки. Важно, что штраф применяется только при отсутствии уважительных причин для отказа.

9. Обязанности продавца по возврату аванса

Продавец обязан вернуть Покупателю все полученные от Покупателя денежные средства (аванс) полностью в случае неисполнения Продавцом обязательств по Договору и расторжения Договора при обнаружении Покупателем обстоятельств препятствующих заключению Основного Договора на согласованных сторонами условиях: ______.

Этот пункт защищает интересы покупателя. Если сделка срывается по вине продавца (например, он передумал продавать квартиру, не может предоставить необходимые документы, выяснились юридические проблемы с квартирой), то продавец обязан вернуть аванс в полном объеме. Также аванс возвращается, если обнаруживаются обстоятельства, препятствующие заключению основного договора (например, арест квартиры, наличие скрытых обременений). Рекомендуется подробно перечислить все возможные причины возврата аванса.

10. Информирование сторон

Стороны обязуются информировать друг друга о возникновении обстоятельств, которые могут влиять на исполнение Договора, в том числе об изменении гражданского состояния, утере или изменении реквизитов документов, удостоверяющих личность, изменении постоянного места жительства Сторон, а также невозможности получения уведомлений в связи с предполагаемым отсутствием и сообщать информацию об иной возможности оповещения отсутствующей Стороны.

Этот пункт обязывает стороны своевременно информировать друг друга о значимых изменениях, которые могут повлиять на сделку. Например, если покупатель вступает в брак или разводится, это может повлиять на режим собственности. Утеря паспорта требует времени на восстановление и может задержать сделку. Смена места жительства может затруднить связь между сторонами. Своевременное информирование помогает избежать срыва сроков и недоразумений.

11. Срок действия договора

Договор заключен на срок включительно до даты, указанной в п.2.1 Договора.

Срок действия предварительного договора ограничен датой, до которой должен быть заключен основной договор. После этой даты предварительный договор теряет силу, если стороны не продлят его действие дополнительным соглашением. Это стимулирует стороны действовать оперативно и не затягивать с подготовкой к основной сделке.

12. Изменения и дополнения

Все изменения и дополнения к Договору совершаются по согласию Сторон в письменной форме, в виде Дополнительного соглашения к Договору, которое в случае составления прилагается к Договору и становится его неотъемлемой частью.

Это стандартное условие, которое требует, чтобы все изменения договора оформлялись письменно и подписывались обеими сторонами. Это защищает от неформальных договоренностей и устных обещаний, которые могут привести к misunderstandings. Дополнительные соглашения имеют такую же юридическую силу, как и основной договор.

Адреса и реквизиты сторон

Подписи сторон