Договор на содержание и ремонт многоквартирного дома с управляющей компанией

ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ ОКАЗАНИЯ УСЛУГ ПО СОДЕРЖАНИЮ ЖИЛОГО ДОМА И ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ ПО РЕМОНТУ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

г. ____________________ __ «___» ___________ 202_ г.

____________________ ____________________ __________________ в лице ____________________ ____________________ __________________, действующего на основании ____________________ ____________________ __________________, именуемый в дальнейшем «Исполнитель», с одной стороны, и гр. ____________________ ____________________ __________________, паспорт: серия __________, № __________, выданный ____________________ _______, проживающий по адресу: ____________________ ____________________ __________________, именуемый в дальнейшем «Заказчик», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Настоящий договор регулирует вопросы содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме. Объем и характер работ определяются на основе технической документации на дом, акта его осмотра, перечня необходимых работ, сроков выполнения заявок жильцов и утвержденной сметы расходов.

1.2. Оплата коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, отопление и пр.), предоставляемых специализированными организациями, каждым жильцом производится самостоятельно и условия их предоставления настоящим договором не регулируются.

В этом разделе определяется суть всего соглашения. Договор касается всего, что является общим для всех жильцов: подъезды, крыша, лифты, инженерные коммуникации в подвале, придомовая территория. Исполнитель (управляющая компания) обязуется поддерживать всё это в порядке и проводить ремонты. Важно отметить, что этот договор не заменяет прямых расчетов с поставщиками коммунальных услуг (электросетями, водоканалом). Он касается только обслуживания самого здания и территории вокруг него.

2. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

2.1. Договор заключается на основании протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от «___» ___________ 202_ г. Срок действия договора составляет 1 год с даты его подписания сторонами. Договор может быть продлен на следующий год при отсутствии взаимных претензий между сторонами.

Здесь устанавливается период, в течение которого договор является действительным. Стандартный срок – один год. Ключевой момент – договор заключается не по личной инициативе одного жильца, а на основании коллективного решения всех собственников квартир в доме. Это подчеркивает его публичный характер. Автоматическое продление при отсутствии жалоб создает стабильность в отношениях, но и оставляет возможность сменить управляющую компанию, если ее работа не устраивает жильцов.

3. ОБЪЕМ И СТОИМОСТЬ РАБОТ

3.1. Стоимость услуг по договору представляет собой плату за содержание и ремонт общего имущества. В эту плату входят услуги по управлению домом, его содержанию, текущему и капитальному ремонту. Размер платы утверждается на общем собрании собственников.

3.2. Объем работ и их стоимость (включая тарифы) могут быть пересмотрены по соглашению сторон в случае существенного изменения обстоятельств. Все такие изменения оформляются в виде письменного дополнения к договору.

Это финансовый раздел договора. В нем объясняется, из чего складывается ежемесячный платеж, который вы видите в квитанции. Это не только уборка подъезда и вывоз мусора, но и более сложные вещи: управление домом (работа диспетчера, бухгалтера), техническое обслуживание лифтов, текущий ремонт. Важно, что окончательный размер тарифа устанавливают сами жильцы на общем собрании. Договор также предусматривает гибкость – тарифы могут быть изменены, но только по согласованию и с обязательным документальным оформлением.

4. ПОРЯДОК И УСЛОВИЯ РАСЧЕТОВ ЗА ВЫПОЛНЕННЫЕ РАБОТЫ

4.1. Оплата работ производится жильцами дома на основании настоящего договора, который должен быть одобрен общим собранием и подписан каждым собственником. Исполнитель ведет отдельные расчетные счета для каждой квартиры.

4.2. Ежемесячная сумма платежа для каждого жильца рассчитывается исходя из утвержденных тарифов и пропорционально общей площади принадлежащей ему квартиры.

4.3. Жильцы обязаны вносить ежемесячные платежи до ______ числа месяца, следующего за расчетным. Для оплаты используются платежные документы (квитанции), предоставляемые Исполнителем.

4.4. Исполнитель ведет отдельный бухгалтерский учет всех доходов и расходов по дому и предоставляет Заказчику соответствующую отчетность по его запросам.

4.5. Все поступившие от жильцов средства направляются на оплату работ по договору. Расходы подтверждаются документально: текущие эксплуатационные – бухгалтерскими документами Исполнителя, а ремонтные работы – актами сдачи-приемки, которые должны быть подписаны Заказчиком или его представителем.

4.6. Неизрасходованные в текущем месяце средства на ремонты не пропадают, а переносятся в специальный фонд для финансирования будущих ремонтных работ в период действия договора.

4.7. Порядок использования остатка средств специального фонда на момент окончания срока действия договора определяется по согласованию сторон, в зависимости от решения о продлении договора или смене Исполнителя.

Этот раздел детально описывает, как вы платите и на что именно идут ваши деньги. Платеж зависит от площади вашей квартиры – чем она больше, тем выше ваш вклад в общее содержание. Подчеркивается важность своевременной оплаты. Самый важный аспект – прозрачность. Вы имеете право запросить отчет о расходовании средств. Особенно это касается ремонтов: акт подписывает представитель жильцов, что означает их согласие с объемом, качеством и стоимостью работ. Накопление неиспользованных средств в специальном фонде – это механизм формирования «капитала» для будущих крупных ремонтов, что очень разумно и практично.

5. ОБЯЗАННОСТИ И ПРАВА СТОРОН

5.1. Общие обязанности. Стороны обязуются совместно обеспечивать надлежащее качество содержания и ремонта дома, руководствуясь жилищным законодательством, нормативными документами, фактическим состоянием дома и объемами финансирования.

5.2. Обязанности и права жильцов-потребителей услуг.

5.2.1. Обязанности по оплате. Жильцы обязаны своевременно и в полном объеме оплачивать услуги по содержанию и ремонту в соответствии с условиями договора и решением общего собрания.

5.2.2. Жильцы обязаны:

• Использовать жилые помещения по их прямому назначению.
• Бережно относиться к дому, подъездам и придомовой территории.
• Содержать в чистоте свои квартиры, балконы, лестничные клетки; выбрасывать мусор в специально отведенные контейнеры.
• Соблюдать правила пожарной безопасности.
• Устранять за свой счет повреждения в своей квартире, если они произошли по их вине.
• Согласовывать перепланировку квартир в установленном порядке.
• Сообщать о неисправностях в работе инженерных систем дома.
• Предоставлять доступ в квартиру представителям Исполнителя для осмотра, проведения ремонтов и устранения аварий.

5.2.3. Жильцы имеют право:

• Требовать от Исполнителя качественного и своевременного выполнения работ.
• Контролировать выполнение работ, визируя наряды и отмечая качество.
• Ставить вопрос о применении санкций к Исполнителю при ненадлежащем выполнении обязанностей.
• Инициировать общее собрание для решения вопросов, вплоть до изменения тарифа или расторжения договора.

5.3. Обязанности и права Заказчика (представителя жильцов).

5.3.1. Заказчик обязуется:

• Проводить совместные с Исполнителем осмотры дома и оценивать качество работ, составляя двусторонние акты.
• Совместно определять необходимость и планировать ремонтные работы.
• Осуществлять контроль за качеством и полнотой выполняемых работ.
• Анализировать бухгалтерскую отчетность Исполнителя.
• Контролировать своевременность оплаты жильцами и работать с неплательщиками.
• При расторжении договора подготовить итоговую справку о выполненных работах и расчетах.

5.3.2. Заказчик вправе:

• Обращаться в государственные надзорные органы для экспертизы качества работ.
• Ставить перед общим собранием вопрос о расторжении договора при систематических нарушениях со стороны Исполнителя, уведомив его заранее за ______ дней.
• Инициировать снижение тарифов при несоответствии качества и объема работ установленным требованиям.

5.4. Обязанности и права Исполнителя.

5.4.1. Исполнитель обязуется:

• Выполнять работы по содержанию и ремонту в установленных объемах и с надлежащим качеством.
• Вести учет и оперативно реагировать на заявки и жалобы жильцов.
• Планировать работы и вести учет связанных с ними затрат.
• Участвовать в контроле и приемке работ вместе с Заказчиком.
• Вести учет платежей и принимать меры к должникам.
• Предоставлять Заказчику запрашиваемую информацию.
• При нехватке финансирования вносить предложения по корректировке работ.

5.4.2. Исполнитель обязан проинформировать всех жильцов о своих реквизитах, контактах ответственных лиц и обеспечить их платежными документами.

5.4.3. Исполнитель вправе:

• Требовать оплаты выполненных работ.
• Расторгнуть договор при существенном нарушении условий Заказчиком, уведомив его за ______ дней.
• Привлекать субподрядчиков для specialized работ по согласованию с Заказчиком.
• Вносить изменения в смету расходов, если это не ведет к изменению общей стоимости или снижению качества.
• Отклонять санкции, если его представители не присутствовали при фиксации нарушения.

Это самый объемный раздел, который детально расписывает правила поведения для всех участников. Помимо очевидной обязанности платить, на жильцов накладываются и другие важные обязанности: содержать в чистоте общие areas, не допускать повреждений, предоставлять доступ для осмотров и ремонтов. В ответ они получают мощные права контроля: можно проверять качество работ, инициировать собрания и даже ставить вопрос о смене управляющей компании. Заказчик (часто это председатель совета дома) выступает как связующее звено, контролируя Исполнителя от имени всех жильцов. Исполнитель, в свою очередь, имеет право на своевременную оплату и может привлекать сторонних специалистов для сложных работ.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. За несвоевременную оплату услуг жильцы уплачивают Исполнителю пеню в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки (взыскивается в судебном порядке).

6.2. Исполнитель несет полную материальную ответственность за убытки и ущерб имуществу Заказчика, причиненные в результате неправомерных действий (или бездействия) Исполнителя или его персонала при выполнении работ по договору.

6.3. Стороны освобождаются от ответственности, если неисполнение обязательств вызвано изменениями в законодательстве или обстоятельствами непреодолимой силы (форс-мажор).

6.4. Сторона, оказавшаяся в условиях форс-мажора, обязана немедленно уведомить об этом другую сторону. Факт наличия таких обстоятельств подтверждается справками уполномоченных государственных органов.

В этом разделе прописаны последствия нарушений. Для жильцов главный риск – это финансовые санкции (пени) за просрочку платежей. Для Управляющей компании риск серьезнее – она обязана возместить весь реальный ущерб, если по ее вине, например, прорвало трубу и затопило квартиры. При этом договор справедливо освобождает стороны от ответственности в ситуациях, которые от них не зависят: внезапное изменение законов или настоящие форс-мажоры (стихийные бедствия, чрезвычайные ситуации).

7. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1. Стороны вправе по взаимному согласию досрочно изменить или расторгнуть договор.

7.2. Любые изменения или расторжение оформляются в письменной форме и подписываются уполномоченными представителями сторон.

7.3. При расторжении договора дата его прекращения согласовывается так, чтобы Заказчик успел найти нового Исполнителя, а жильцы оплатили услуги за последний период.

7.4. При расторжении договора стороны решают вопрос об использовании остатка средств в специальном ремонтном фонде. Эти средства могут быть направлены на покрытие убытков Исполнителя из-за неоплаты жильцами, на завершение незаконченных работ или перечислены новому Исполнителю.

7.5. Односторонний отказ от обязательств не допускается. Расторгнуть договор в одностороннем порядке можно только через суд при существенном нарушении условий контрагентом, которое влечет значительный ущерб.

7.6. Обращение в суд с требованием об изменении или расторжении договора возможно только после получения отказа от второй стороны или отсутствия ответа в течение более ______ дней.

Этот раздел описывает, как можно скорректировать или прекратить договорные отношения. Идеальный вариант – это взаимное согласие. Договор защищает обе стороны от произвола: Управляющая компания не может просто так отказаться от обслуживания дома, а жильцы не могут в одностороннем порядке перестать платить. Для серьезных действий (например, расторжения из-за плохого качества услуг) требуется решение общего собрания и соблюдение досудебного порядка урегулирования споров. Особое внимание уделяется судьбе накопленных на ремонт денег – они не должны быть потеряны при смене управляющей компании.

8. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

8.1. Споры между сторонами решаются путем переговоров, а при недостижении согласия – в судебном порядке.

8.2. Все изменения к договору имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде и подписаны обеими сторонами. Устные договоренности не имеют юридической силы.

8.3. Договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон.

Заключительные положения содержат стандартные юридические нормы. Они устанавливают приоритет письменной формы для всех договоренностей, что исключает недопонимание и споры о том, «а мы договаривались на словах». Подтверждается, что основной способ решения конфликтов – это переговоры, и только если они зашли в тупик, стороны идут в суд. Наличие двух оригиналов договора гарантирует, что и у жильцов (в лице Заказчика), и у Управляющей компании есть полностью идентичный документ.

9. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

10. ПОДПИСИ СТОРОН