Договор купли-продажи жилого дома между физическими лицами - образец, бланк
Описание документа
Договор купли-продажи жилого дома: что нужно знать
Договор купли-продажи жилого дома между физическими лицами - это официальный документ, который оформляет сделку по передаче права собственности на частный дом и земельный участок от одного человека к другому. Такой договор необходим, когда вы покупаете или продаете дом на вторичном рынке.
Главная особенность продажи жилого дома заключается в том, что дом и земельный участок под ним продаются как единый объект. По закону нельзя продать дом отдельно от земли - эти два объекта неразрывно связаны между собой.
Для чего нужен этот договор
Договор купли-продажи выполняет несколько важных функций:
- Юридически закрепляет факт продажи дома и земли
- Определяет права и обязанности продавца и покупателя
- Устанавливает цену и порядок расчетов
- Служит основанием для государственной регистрации права собственности
- Защищает интересы обеих сторон в случае споров
Без оформленного договора невозможно переоформить право собственности в Росреестре, а значит, покупатель не станет законным владельцем недвижимости.
Что должно быть указано в договоре
Правильно составленный договор купли-продажи жилого дома должен содержать следующие основные разделы:
- Предмет договора - указание на продажу дома вместе с земельным участком
- Характеристики объектов - подробное описание дома и земли
- Цена и порядок расчетов - стоимость и способ оплаты
- Права и обязанности сторон - что должен сделать продавец и покупатель
- Ответственность сторон - последствия невыполнения условий
- Порядок передачи имущества - когда и как происходит фактическая передача
Особенности продажи жилого дома
При покупке или продаже частного дома важно обратить внимание на несколько ключевых моментов:
Правоустанавливающие документы - продавец должен подтвердить, что он является законным собственником дома и земли. Основным документом является выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости).
Отсутствие обременений - необходимо убедиться, что дом не находится в залоге (например, по ипотеке), под арестом или не обременен другими правами третьих лиц.
Техническое состояние - покупателю стоит оценить состояние дома, проверить коммуникации, отсутствие серьезных дефектов. Можно привлечь специалиста для технической экспертизы.
Земельный участок - важно проверить категорию земли и вид разрешенного использования. Для жилых домов обычно это земли населенных пунктов с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или личного подсобного хозяйства (ЛПХ).
Процесс оформления сделки
Оформление сделки по продаже жилого дома включает несколько этапов:
- Подготовка документов - сбор всех необходимых бумаг у продавца
- Составление договора - подготовка текста договора купли-продажи
- Подписание договора - стороны подписывают договор
- Оплата - покупатель передает деньги продавцу
- Регистрация перехода права - подача документов в Росреестр
- Получение выписки из ЕГРН - подтверждение права собственности покупателя
- Фактическая передача - подписание акта приема-передачи
Важные моменты при покупке дома
Если вы покупаете жилой дом, обратите внимание на следующие аспекты:
- Проверка документов - тщательно изучите выписку из ЕГРН, технический паспорт на дом, документы на землю
- Осмотр объекта - лично осмотрите дом и участок, проверьте все помещения, коммуникации
- Юридическая чистота - убедитесь, что в доме никто не прописан, нет лиц с правом пожизненного проживания
- Коммунальные услуги - проверьте, нет ли задолженностей по коммунальным платежам
- Планировка и перепланировка - убедитесь, что все перепланировки оформлены
Налоговые последствия сделки
При продаже жилого дома возникают налоговые обязательства:
Для продавца - если дом находился в собственности менее минимального срока владения (обычно 5 лет), с полученного дохода нужно уплатить НДФЛ в размере 13%. Есть исключения - если дом был получен в наследство, по договору дарения от близкого родственника или в порядке приватизации.
Для покупателя - при покупке дома можно получить имущественный налоговый вычет, если покупатель работает официально и платит НДФЛ. Максимальная сумма вычета - 2 миллиона рублей.
Распространенные ошибки при оформлении сделки
Чтобы избежать проблем при покупке или продаже дома, обратите внимание на типичные ошибки:
- Неполная проверка документов - недостаточно проверить только правоустанавливающие документы, нужно удостовериться в отсутствии обременений
- Неправильное определение цены - значительное занижение цены в договоре может вызвать вопросы у налоговых органов
- Нарушение порядка расчетов - передача денег без обеспечения может привести к мошенничеству
- Неучтенные права третьих лиц - если в доме прописаны несовершеннолетние или недееспособные лица, их права должны быть соблюдены
- Отсутствие акта приема-передачи - без этого документа сложно доказать факт передачи имущества
Безопасность расчетов
Один из самых важных моментов при покупке дома - безопасная передача денег. Рекомендуется использовать следующие способы:
- Банковская ячейка - деньги хранятся в банке до момента регистрации права собственности
- Аккредитив - банк гарантирует платеж при выполнении определенных условий
- Депозит нотариуса - деньги передаются на хранение нотариусу
- Безналичный расчет - перевод счета на счет через банк
Избегайте передачи крупных сумм наличными без оформления - это самый способ расчетов.
Помните, что покупка жилого дома - это серьезная сделка, требующая внимательного отношения ко всем деталям. При возникновении сомнений лучше проконсультироваться с юристом, специализирующимся на недвижимости.
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ДОМА
| г. ______ | «______» ______ 2025 г. |
______ в лице ______, действующего на основании ______, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и ______ в лице ______, действующего на основании ______, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателю земельный участок с расположенным на нем домом (далее - Объекты), а Покупатель - принять и оплатить Объекты, указанные в п. 2 настоящего Договора, в соответствии с условиями настоящего Договора.
В этом разделе определяется суть сделки - продажа жилого дома вместе с земельным участком. Продавец передает не только здание, но и землю, на которой оно находится. Это важное условие, поскольку по закону дом и земля являются единым объектом недвижимости. Покупатель получает полное право собственности на оба объекта после выполнения всех условий договора. Такой подход обеспечивает юридическую чистоту сделки и защищает права обеих сторон.
2. ХАРАКТЕРИСТИКИ ПРОДАВАЕМЫХ ОБЪЕКТОВ
2.1. Земельный участок:
адрес участка: ______;
площадь участка ______ кв. м, кадастровый номер ______;
категория земель ______;
вид разрешенного использования ______.
Земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности на основании ______, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от "______" ______ ______ г. N ______ (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от "______" ______ ______ г. N ______ (Приложение N ______)).
2.2. Дом:
адрес: ______,
площадь ______ кв. м, кадастровый (инвентаризационный) номер ______,
технические характеристики жилого дома: ______,
назначение: ______.
Дом принадлежит Продавцу на праве собственности на основании ______, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от "______" ______ ______ г. N ______ (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от «______» ______ 2025 г. N ______ (Приложение N ______)).
Этот раздел содержит детальное описание продаваемой недвижимости. Указываются точные параметры земельного участка и дома: адреса, площади, кадастровые номера, категория земли и разрешенное использование. Важно проверить соответствие этих данных официальным документам - выпискам из ЕГРН. Кадастровый номер позволяет однозначно идентифицировать объект среди миллионов других. Категория земли определяет, можно ли на ней строить жилье, а вид разрешенного использования - какие именно activities разрешены на участке.
3. ГАРАНТИИ ПРОДАВЦА
3. Продавец гарантирует, что до подписания настоящего Договора Объекты никому не проданы, не заложены, в споре, под арестом и запретом отчуждения не состоят и свободны от любых прав третьих лиц.
Продавец дает юридические гарантии чистоты сделки. Это означает, что дом и земля не обременены долгами, не находятся в залоге у банка, на них не наложен арест судом, и нет других претендентов на эту недвижимость. Такие гарантии защищают покупателя от возможных проблем после покупки. Если окажется, что гарантии были ложными, покупатель может требовать расторжения договора и возврата денег через суд.
4. ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
4. Право собственности на Объекты переходит от Продавца к Покупателю с момента государственной регистрации в органе регистрации прав.
Право собственности возникает не в момент подписания договора, а после его регистрации в Росреестре. Это важное юридическое правило: пока договор не зарегистрирован, покупатель не становится полноправным владельцем. Регистрация подтверждает переход права и защищает нового собственника от претензий третьих лиц. Процесс регистрации обычно занимает от 5 до 14 рабочих дней.
5. ЦЕНА ДОГОВОРА
5. Цена Договора составляет ______ (______) рублей и состоит из стоимости земельного участка - ______ (______) рублей и стоимости дома - ______ (______) рублей.
Здесь устанавливается общая стоимость сделки с разделением на цену дома и цену земли. Такое разделение может быть важно для налоговых purposes - при расчете налога на доход от продажи. Цена определяется по соглашению сторон и должна быть реалистичной, так как значительное занижение стоимости может вызвать вопросы у налоговых органов.
6. ПОРЯДОК И СПОСОБ УПЛАТЫ
6. Стороны договорились о следующем порядке и способе уплаты цены Договора: ______.
В этом пункте стороны определяют, как будут производиться расчеты. Это может быть единовременный платеж, рассрочка, оплата через банковскую ячейку или аккредитив. Банковская ячейка считается одним из самых безопасных способов: деньги хранятся в банке до момента регистрации перехода права. После подтверждения регистрации продавец получает доступ к деньгам. Такой подход защищает обе стороны от мошенничества.
7. РАСХОДЫ НА РЕГИСТРАЦИЮ
7. Расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности от Продавца к Покупателю, Стороны несут в следующем порядке: ______.
Определяется, кто оплачивает расходы на оформление сделки: госпошлину за регистрацию, услуги риелтора (если involved), возможные нотариальные услуги. Обычно расходы делятся поровну или распределяются по договоренности. Госпошлина за регистрацию права собственности на дом и землю составляет определенную сумму, которую лучше уточнить на момент сделки.
8. ПЕРЕДАЧА ОБЪЕКТОВ
8. Объекты передаются Продавцом Покупателю в течение ______ (______) календарных (рабочих) дней с даты ______ путем подписания Сторонами Акта приема-передачи дома и земельного участка (Приложение N ______).
Устанавливается срок фактической передачи недвижимости. Обычно это происходит после государственной регистрации. Акт приема-передачи - важный документ, который подтверждает, что покупатель принял дом и землю в том состоянии, в котором они находились на момент осмотра. В акте можно зафиксировать наличие мебели, техники, состояние ремонта.
9. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ
9. Переход права собственности на Объекты от Продавца к Покупателю подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.
Подчеркивается обязательность государственной регистрации. Без регистрации в ЕГРН сделка считается незавершенной, и покупатель не становится собственником. Регистрацию проводит Росреестр, куда подаются договор купли-продажи и другие необходимые документы. После регистрации выдается выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности покупателя.
10. ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ
10. На момент заключения Договора в доме никто не зарегистрирован, лиц сохраняющих право пользования домом после регистрации перехода права собственности к Покупателю нет.
Продавец гарантирует, что в доме не проживают другие лица, которые могут сохранить право пользования после продажи. Это особенно важно, если в доме были прописаны несовершеннолетние дети или недееспособные лица. Их права могли бы перейти к новому собственнику, создав проблемы с вселением. Такая гарантия защищает покупателя от "сюрпризов" после покупки.
11. МОМЕНТ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА
11. Настоящий Договор считается заключенным с момента его подписания уполномоченными представителями обеих Сторон и действует до момента полного исполнения Сторонами своих обязательств по нему.
Договор вступает в силу сразу после подписания, но основные обязательства (передача права собственности) выполняются позже, после регистрации. Действие договора прекращается, когда все условия выполнены: деньги уплачены, право собственности перерегистрировано, объекты переданы. До этого момента договор является руководством к действию для обеих сторон.
12. ПРИМЕНЕНИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
12. Во всем остальном, что прямо не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
Это стандартная юридическая формулировка, которая означает, что любые вопросы, не урегулированные договором, решаются по закону. В первую очередь применяется Гражданский кодекс РФ, а также законы о регистрации недвижимости, земельное законодательство. Это обеспечивает правовую определенность и защищает стороны в случае споров.
13. КОЛИЧЕСТВО ЭКЗЕМПЛЯРОВ
13. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, из которых один - для органа регистрации прав, один - для Продавца, один - для Покупателя.
Договор составляется в трех идентичных экземплярах: для продавца, покупателя и Росреестра. Все экземпляры имеют одинаковую юридическую силу. Это стандартная практика, обеспечивающая наличие доказательств сделки у всех заинтересованных сторон. Каждый экземпляр должен быть подписан оригинальными подписями.
ПОДПИСИ СТОРОН
| Продавец ______ | Покупатель ______ |
Скачать документ
Скачать документ в формате Microsoft Word (docx) без комментариев эксперта.