Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа между физическими лицами

Описание документа

Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа - это специальный документ, который позволяет покупателю приобрести жилье, выплачивая его стоимость частями в течение определенного времени. Такой договор особенно актуален, когда у покупателя нет всей суммы сразу, но есть стабильный доход, позволяющий выплачивать стоимость квартиры постепенно.

Основное отличие этого договора от стандартной купли-продажи заключается в том, что право собственности переходит к покупателю до полной оплаты стоимости квартиры, но сама квартира остается в залоге у продавца до окончательного расчета. Это обеспечивает защиту интересов обеих сторон: покупатель получает квартиру в собственность и может в ней жить, а продавец имеет гарантии, что получит все деньги.

Ключевые особенности договора с рассрочкой:

Для покупателя:

Возможность приобрести жилье без необходимости сразу иметь всю сумму
Право собственности переходит после регистрации договора
Возможность проживать в квартире периода рассрочки
Право на досрочное погашение без штрафных санкций

Для продавца:

Гарантия получения всей суммы через залоговое удержание квартиры
Возможность вернуть квартиру через суд в случае неуплаты
Запрет покупателю на отчуждение квартиры без согласия продавца
Получение дохода от продажи в течение определенного периода

Основные разделы договора и их значение:

Предмет договора - здесь необходимо максимально точно описать квартиру: адрес, кадастровый номер, площадь, этаж. Эти данные должны полностью соответствовать выписке из ЕГРН.

Цена и порядок оплаты - самый важный раздел. Нужно четко прописать общую стоимость квартиры и график платежей с указанием конкретных дат и сумм. Рекомендуется составлять подробный график в виде приложения к договору.

Залог квартиры - этот пункт обеспечивает безопасность продавца. Квартира остается в залоге до полной оплаты, что дает продавцу право взыскать ее через суд в случае нарушения графика платежей.

Что важно знать покупателю:

После регистрации перехода права собственности вы становитесь владельцем квартиры, но не можете ее продать или подарить без согласия продавца
Все расходы по содержанию квартиры (коммунальные платежи, налоги) ложатся на вас с момента регистрации
Неуплата в срок может привести к расторжению договора и потере квартиры
Рекомендуется оформить страховку на квартиру, так как риск повреждения переходит к вам

Что важно знать продавцу:

До полной оплаты вы имеете право залога на квартиру
Необходимо контролировать соблюдение графика платежей
При нарушении условий оплаты можно обратиться в суд для взыскания задолженности или возврата квартиры
После полной оплаты нужно подать заявление о снятии залога

Процедура оформления сделки:

Подписание договора купли-продажи с рассрочкой
Регистрация перехода права собственности и залога в Росреестре
Передача квартиры по акту приема-передачи
Выплата стоимости квартиры по графику
Снятие залога после полной оплаты

Риски и как их минимизировать:

Для покупателя:

Риск потери денег при расторжении договора - минимизируется четким соблюдением графика платежей
Риск ухудшения финансового положения - рекомендуется иметь финансовую подушку безопасности

Для продавца:

Риск неуплаты - минимизируется залоговым обеспечением и тщательной проверкой платежеспособности покупателя
Риск повреждения квартиры - рекомендуется предусмотреть условие о страховании

Налоговые последствия:

Покупатель может воспользоваться налоговым вычетом при покупке квартиры в рассрочку. Вычет распределяется на те налоговые периоды, в которых производилась оплата. Продавец обязан уплатить налог на доход от продажи квартиры, если она находилась в собственности менее минимального срока владения.

Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа - это сложный юридический документ, который требует внимательного заполнения и понимания всех условий. Перед подписанием такого договора рекомендуется проконсультироваться с юристом, специализирующимся на недвижимости.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ С РАССРОЧКОЙ ПЛАТЕЖА

г. ______

«___» _________ 2025 г.

Гражданин(ка) ______, паспорт: серия ______, № ______, выданный ______, проживающий(ая) по адресу: ______, именуемый(ая) в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гражданин(ка) ______, паспорт: серия ______, № ______, выданный ______, проживающий(ая) по адресу: ______, именуемый(ая) в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить в рассрочку следующее недвижимое имущество: квартиру с кадастровым номером ______, расположенную на ______ этаже ______ дома по адресу: ______, состоящую из ______ комнат(ы) общей площадью ______ кв. м., в том числе жилой площадью ______ кв. м.

Это основной раздел договора, где точно описывается, что именно продается. Указывается конкретная квартира с ее уникальным кадастровым номером, точным адресом, этажом, количеством комнат и площадью. Эти данные должны полностью совпадать с информацией из выписки ЕГРН. Особенность этого договора в том, что оплата происходит не сразу, а частями - в рассрочку. Это важно для людей, которые не могут сразу выплатить всю сумму за квартиру.

2. Право собственности Продавца

Указанная квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании: ______.

Здесь указывается документ, подтверждающий, что продавец действительно является владельцем квартиры. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения или другой документ. Эта информация проверяется через выписку из ЕГРН, где должно быть указано основание приобретения права собственности.

3. Инвентаризационная оценка

Инвентаризационная оценка квартиры составляет ______ рублей, что подтверждается справкой № ______, выданной «___» _________ 2025 года бюро технической инвентаризации г. ______.

Инвентаризационная стоимость - это оценка БТИ, которая обычно ниже рыночной стоимости. Она используется для расчета налога на имущество. В договоре эта стоимость указывается для справки, но не является ценой продажи. Рыночная стоимость квартиры указывается в следующем пункте.

4. Цена квартиры

Квартира продается за ______ рублей. Соглашение о цене является существенным условием договора.

Это один из самых важных пунктов договора. Цена продажи является существенным условием - это значит, что если цена не будет согласована, договор считается незаключенным. Цена указывается цифрами и обычно также прописью. Она может отличаться от инвентаризационной стоимости и должна отражать рыночную цену квартиры.

5. Порядок оплаты

Покупатель обязуется оплатить стоимость квартиры в следующие сроки: ______. Покупатель имеет право на досрочное исполнение обязательств по оплате.

Это ключевой раздел для договора с рассрочкой. Здесь подробно расписывается график платежей: когда, в каком размере и каким способом будут производиться выплаты. Например: первый платеж - 30% при подписании договора, второй - 40% через 3 месяца, остаток - через 6 месяцев. Важно, что покупатель может погасить всю сумму досрочно без каких-либо штрафных санкций.

6. Качество квартиры

Покупатель удовлетворен качественным состоянием квартиры, установленным путем внутреннего осмотра перед заключением договора, и не обнаружил при осмотре дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.

Этот пункт означает, что покупатель лично осмотрел квартиру и согласен с ее состоянием. Если после покупки обнаружатся скрытые недостатки, о которых продавец умолчал, покупатель может предъявить претензии. Но если недостатки были очевидны при осмотре, предъявлять претензии позже будет сложно.

7. Переход рисков

Риск случайной гибели или повреждения квартиры переходит к Покупателю с момента государственной регистрации сделки.

Это означает, что после регистрации перехода права собственности все риски, связанные с квартирой (пожар, затопление, повреждение), несет покупатель, даже если он еще не полностью расплатился. Поэтому важно сразу оформить страховку на квартиру.

8. Передаточный акт

При передаче квартиры сторонами составляется передаточный акт.

Передаточный акт - это документ, который подтверждает фактическую передачу квартиры от продавца покупателю. В акте фиксируется состояние квартиры на момент передачи, наличие/отсутствие задолженностей по коммунальным услугам. Подписание акта означает, что покупатель принял квартиру без претензий.

9. Переход права собственности

Право собственности на квартиру переходит к Покупателю после государственной регистрации перехода права собственности.

Юридически покупатель становится собственником только после внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). До этого момента, даже если договор подписан и часть денег уплачена, собственником остается продавец.

10. Залог квартиры

Квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения обязанности Покупателя по оплате. С момента государственной регистрации перехода прав и до полной оплаты квартира находится в залоге. Покупатель не вправе отчуждать квартиру без согласия Продавца. После полной оплаты Продавец обязан подать заявление о прекращении залога.

Это очень важный пункт для безопасности продавца. Квартира остается в залоге до полной оплаты. Это значит, что если покупатель перестанет платить, продавец может через суд взыскать квартиру в счет долга. Покупатель не может продать, подарить или заложить квартиру без разрешения продавца. После окончательного расчета залог снимается.

11. Ремонт и эксплуатация

Покупатель осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию квартиры в соответствии с действующими правилами и нормами.

После перехода права собственности все расходы по содержанию квартиры (коммунальные платежи, текущий ремонт) несет покупатель, даже если рассрочка еще не выплачена полностью.

12-19. Общие положения

12. Стороны ознакомлены с положениями Гражданского кодекса РФ.
13. Квартира продается свободной от проживания третьих лиц.
14. Квартира не продана, не заложена, не обременена правами третьих лиц.
15. Стороны дееспособны и действуют добровольно.
16. Договор содержит все соглашения между сторонами.
17. Договор подлежит государственной регистрации.
18. Договор может быть расторгнут в установленном порядке.
19. Договор составлен в трех экземплярах.

Эти пункты содержат стандартные юридические положения: подтверждение юридической чистоты квартиры, дееспособности сторон, необходимости государственной регистрации. Особенно важно условие о том, что квартира свободна от прав третьих лиц - это гарантия, что после покупки не объявятся люди, имеющие право на проживание в ней.

ПОДПИСИ СТОРОН

Продавец

_________________

Покупатель