Договор аренды с правом выкупа жилого помещения для юридических лиц

ДОГОВОР АРЕНДЫ С ПРАВОМ ВЫКУПА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

____________________ ____________________ ____________________ ____________________ __________ в лице ____________________ ____________________ ____________________ ____________________ __________, действующего на основании ____________________ ____________________ ____________________ ____________________ __________, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и ____________________ ____________________ ____________________ ____________________ __________ в лице ____________________ ____________________ ____________________ ____________________ __________, действующего на основании ____________________ ____________________ ____________________ ____________________ __________, именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

На основании ____________________ ____________________ ____________________ ____________________ __________ Арендодатель передает, а Арендатор принимает в срочное возмездное владение и пользование жилое помещение, находящееся в собственности г. ____________________ ______, с правом последующего выкупа, расположенное по адресу: ____________________ ____________________ ____________________ ____________________ __________, дом ______, жилое помещение ______, общая площадь ________ кв. м, жилая площадь ________ кв. м, техпаспорт в БТИ №________ для использования в целях проживания: ____________________ ____________________ ____________________ ____________________ __________.

Выкупная стоимость жилого помещения на момент заключения договора аренды с правом выкупа по состоянию на «____» _______________ 2025 года составляет ________ рублей.

Окончательная выкупная стоимость жилого помещения определяется на момент окончания срока действия договора и по состоянию на «____» _______________ 2025 г. составляет ________ рублей.

Техническое состояние жилого помещения, его местонахождение, степень износа и характеристики жилого помещения изложены в Техническом паспорте на жилое помещение, который является неотъемлемым приложением договора.

Срок договора аренды с правом выкупа жилого помещения устанавливается: на ________ лет, с «____» _______________ 2025 г. по «____» _______________ 2025 г.

Срок платежей в счет выкупа арендованного жилого помещения устанавливается: с «____» _______________ 2025 г. по «____» _______________ 2025 г.

В этом разделе подробно описывается, что именно является предметом сделки между компанией-арендодателем и компанией-арендатором. Речь идет о временной аренде жилой недвижимости с важным условием – возможностью последующего ее выкупа. Указывается точный адрес объекта, его площадь и технические характеристики, подтвержденные официальным паспортом. Также здесь фиксируется начальная и конечная стоимость выкупа, что очень важно для финансового планирования. Прописываются сроки действия самого договора аренды и график внесения платежей за выкуп. По сути, этот раздел является фундаментом всего соглашения, где четко определяется объект и ключевые финансовые условия.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязан:

1. В месячный срок после подписания договора предоставить указанное в п.1.1 жилое помещение Арендатору (приложение к договору).
2. Обеспечить в месячный срок свободный доступ Арендатору в жилое помещение.
3. Производить капитальный ремонт жилого дома, в котором находится жилое помещение, указанное в п.1.1 настоящего договора, если он вызван неотложной необходимостью.
4. В случае аварий немедленно принимать все необходимые меры к их устранению.
5. Содержать места общего пользования, инженерного оборудования и придомовой территории дома, в состав которого входит арендуемое жилое помещение, и обеспечивать Арендатора необходимыми жилищно-коммунальными и прочими услугами.
6. По истечении срока договора и внесении Арендатором полной выкупной стоимости за жилое помещение подготовить необходимую документацию для оформления и регистрации права собственности на него в установленном порядке на Арендатора.

2.2. Арендатор обязан:

1. Использовать помещение по назначению, указанному в п.1.1 настоящего договора, для проживания граждан.
2. Содержать помещение в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии.
3. Не производить перепланировок и переоборудования без письменного разрешения Арендодателя и межведомственной комиссии административного округа.
4. Своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого жилого помещения. Обеспечивать Арендодателю и организациям, осуществляющим ремонт и эксплуатацию жилого дома, контроль за содержанием и сохранностью жилищного фонда, беспрепятственный доступ в арендованное помещение для осмотра его технического состояния.
5. В случае освобождения Арендатором жилого помещения до истечения срока договора аренды с правом выкупа он обязан оплатить Арендодателю стоимость не произведенного им и входящего в его обязанности ремонта помещений или произвести его за свой счет, а также оплатить задолженность по всем дополнительным обязательствам, о которых он был извещен заранее. Арендатор обязан сдать жилое помещение в исправном состоянии.
6. При сдаче жилого помещения как в целом, так и частично по договору субаренды согласовать договор с Арендодателем.
7. В установленные настоящим договором сроки вносить арендную плату и платежи в счет выкупа.
8. Своевременно вносить платежи за коммунальные и прочие услуги на расчетный счет жилищного предприятия, осуществляющего управление жилищным фондом, а также принимать долевое участие в расходах, связанных с содержанием дома и придомовой территории.
9. При досрочном прекращении договора передать Арендодателю безвозмездно арендуемое помещение с улучшениями, составляющими принадлежность жилого помещения и неотделимыми без вреда для конструкций жилого помещения, если эти изменения произведены в нарушение п.2.2.3. При досрочном расторжении договора в соответствии с разделом 7 настоящего договора произведенные Арендатором с письменного согласия Арендодателя улучшения за собственные средства Арендатора подлежат возмещению Арендодателем по их сметной стоимости в ценах, действующих на момент производства работ, если иное не было предусмотрено при согласовании разрешения на улучшение, только при досрочном расторжении договора в соответствии с п.7.4.1 настоящего договора. Стоимость произведенных без письменного согласия Арендодателя улучшений возмещению не подлежит при расторжении договора в соответствии с п.7.4.1.
10. Заключить договор с жилищным предприятием, осуществляющим управление жилищным фондом, на оплату коммунальных и прочих услуг, а также долевое участие в расходах, связанных с содержанием дома и придомовой территории.

Это самый объемный раздел, который четко разграничивает, кто за что отвечает. Арендодатель (собственник) обязуется передать помещение в срок, обеспечить доступ, следить за общим состоянием дома и коммуникаций, а в будущем – помочь с оформлением собственности. Арендатор (компания, которая снимает) берет на себя обязательства аккуратно использовать жилье, вовремя платить по всем счетам (аренда, выкуп, коммуналка), делать текущий ремонт за свой счет и согласовывать любые серьезные изменения. Это как правила проживания: одна сторона предоставляет "продукт", а другая обязуется им правильно пользоваться и содержать его в порядке.

3. ПРАВА АРЕНДАТОРА

Арендатор имеет право оплатить полную выкупную стоимость жилого помещения как до наступления срока внесения первого платежа в счет выкупа, так и до окончания срока действия договора аренды с правом выкупа.

Арендатор вправе потребовать от Арендодателя предоставления жилого помещения в соответствии со ст. 611 ГК РФ, а также потребовать возмещения убытков в случае, если Арендодатель не предоставил Арендатору жилое помещение в срок, указанный в договоре аренды с правом выкупа.

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязательства по договору, по истечении срока договора имеет право на оформление жилого помещения в собственность в соответствии с действующим законодательством и настоящим договором.

Если Арендодатель отказал Арендатору по истечении срока договора аренды с правом выкупа в подготовке документов, необходимых для оформления и регистрации права собственности на жилое помещение, Арендатор вправе потребовать в суде признания за ним права собственности на жилое помещение в соответствии с заключенным договором и возмещения убытков, причиненных отказом в подготовке необходимых документов и оформлении права собственности.

Здесь описаны возможности и рычаги влияния для компании-арендатора. Главное право – это, конечно, досрочно выкупить помещение, не дожидаясь конца срока аренды. Если арендодатель не передает ключи вовремя, арендатор может требовать компенсацию. Самое важное – это гарантия переоформления собственности после выполнения всех условий договора. Если же арендодатель начнет препятствовать и откажется готовить документы, у арендатора есть прямое право обратиться в суд для признания права собственности в принудительном порядке. Этот раздел дает арендатору уверенность и защиту его инвестиций в будущую недвижимость.

4. ПРАВА АРЕНДОДАТЕЛЯ

Aрендодатель не отвечает за недостатки жилого помещения, сданного по договору аренды с правом выкупа, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны Арендатору либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра жилого помещения при заключении договора или передаче жилого помещения.

При досрочном расторжении договора Арендатором Арендодатель вправе потребовать от Арендатора внесения неоплаченной арендной платы, а также возмещения убытков, причиненных Арендодателю досрочным прекращением договора.

Этот раздел уравновешивает предыдущий и защищает интересы собственника. Арендодатель снимает с себя ответственность за те недостатки квартиры, которые были очевидны или заранее обсуждены при подписании договора ("как есть"). Кроме того, если арендатор решит расторгнуть договор раньше времени, арендодатель имеет право взыскать с него все неустойки и компенсировать свои убытки. Это своего рода защита от недобросовестного поведения арендатора.

5. РАЗМЕР ПЛАТЕЖЕЙ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

За указанное в п.1.1 договора жилое помещение Арендатор вносит арендную плату за пользование им ежемесячно в размере ________ рублей не позднее ________ числа текущего месяца на расчетный счет жилищного предприятия, осуществляющего управление жилищным фондом (р/с____________________ ______), которая направляется в целевой бюджетный фонд г. ____________________ ______ для финансирования строительства муниципального жилья.

Платежи в счет выкупа за указанное в п.1.1 договора жилое помещение Арендатор перечисляет поквартально в размере ________ рублей с оплатой ________ числа первого месяца каждого квартала на спецсчет Арендодателя (р/с____________________ ______), которые направляются в целевой бюджетный фонд г. ____________________ ______ для финансирования строительства муниципального жилья.

Арендатор оплачивает ежемесячно жилищному предприятию, осуществляющему управление жилищным фондом, услуги по содержанию и эксплуатации дома, его инженерных сетей и придомовой территории в размере фактической стоимости затрат, а также коммунальные и прочие услуги по платежному поручению не позднее ________ числа текущего месяца на расчетный счет жилищного предприятия, осуществляющего управление жилищным фондом (р/с____________________ ______).

Разница по перерасчету доплачивается Арендатором при очередном взносе платежей. Перерасчет производится, исходя из требований действующих нормативных актов.

После окончания срока договора аренды с правом выкупа и оплаты полной стоимости жилого помещения Арендатор продолжает оплачивать расходы, связанные с обслуживанием, содержанием и эксплуатацией жилого помещения и дома, в размере фактической стоимости затрат, а также коммунальные и прочие услуги на расчетный счет жилищного предприятия, осуществляющего управление жилищным фондом (р/с____________________ ______).

Финансовая часть договора. Здесь расписано, кто, куда, когда и сколько должен платить. Указываются конкретные суммы арендной платы и выплат на выкуп, а также строгие deadlines для их внесения. Все платежи идут на специальные счета. Отдельно прописывается оплата коммунальных услуг и содержания дома, которая ложится на плечи арендатора. Важный момент: даже после выкупа и перехода права собственности, новый владелец продолжает нести расходы на содержание жилья. Этот раздел не терпит разночтений, все суммы и даты должны быть четко внесены в документ.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

За непредоставление жилых помещений в месячный срок по вине Арендодателя он уплачивает Арендатору ________% суммы годовой арендной платы за каждый день просрочки, начисляемой с первого дня, следующего после истечения месяца.

При неуплате Арендатором платежей, установленных разделом 5 договора, в срок начисляются пени в размере ________% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Начисление пеней, установленных настоящим договором, не освобождает стороны от выполнения лежащих на них обязательств и устранения нарушений.

При нарушении правил пользования жилым помещением и придомовой территорией в соответствии с действующим законодательством Арендатор обязан возместить Арендодателю возникшие при этом убытки в установленном законом порядке.

Ликвидация последствий аварий, произошедших по вине Арендатора, производится силами Арендодателя с последующей компенсацией Арендатором.

Споры, возникающие при исполнении договора, рассматриваются в соответствии с действующим законодательством.

Этот раздел описывает санкции за невыполнение условий договора. По сути, это "штрафные" положения. Для арендодателя – штраф за срыв сроков передачи жилья. Для арендатора – пени за просрочку платежей. Важно, что уплата штрафов не отменяет самих обязательств – долги все равно придется погашать. Также арендатор полностью компенсирует ущерб, причиненный им имуществу. Все споры предлагается решать в соответствии с законом, то есть через суд. Этот раздел мотивирует обе стороны соблюдать договоренности.

7. ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

Расторжение договора допускается по соглашению сторон.

Договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя:

1. При использовании жилого помещения (в целом или части его) в нарушение п.1.1 настоящего договора аренды с правом выкупа.
2. Если Арендатор умышленно или по неосторожности портит и разрушает жилое помещение.
3. Если Арендатор не внес платежи, указанные в разделе 3 настоящего договора, в течение ________ месяцев.
4. Если предприятие -- Арендатор ликвидируется.
5. Если Арендатор систематически нарушает обязательства по договору.

Во всех случаях, указанных в п.7.2 (за исключением п.7.2.4), при расторжении договора Арендодатель обязан вернуть Арендатору ________% от внесенной им суммы платежей в счет выкупа по п.5.2 Платежи, внесенные в счет выкупа, перечисляются на расчетный счет Арендатора. Возобновление расторгнутого договора не производится.

Договор аренды может быть расторгнут по требованию Арендатора:

1. Если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, непригодном для использования по назначению, но не по вине Арендатора. При этом Арендодатель обязан в течение ________ месяцев заключить с Арендатором договор аренды с правом выкупа на иное жилое помещение либо по желанию Арендатора расторгнуть настоящий договор.

При расторжении договора в соответствии с п.7.4 Арендодатель обязан вернуть Арендатору всю сумму внесенных им платежей по п.5.2, проиндексированную с учетом роста инфляции на момент расторжения договора, либо зачесть ее в счет выкупа при заключении договора аренды с правом выкупа на иное жилое помещение. При заключении договора аренды на иное жилое помещение производится перерасчет платежей в счет выкупа. Возобновление расторгнутого договора не производится.

Арендатор обязан письменно не позднее, чем за ________ месяца уведомить Арендодателя о предстоящем освобождении арендуемого жилого помещения при досрочном расторжении договора по желанию Арендатора.

Арендатор, выполнивший принятые на себя по договору аренды с правом выкупа обязательства, имеет право в соответствии с действующим законодательством на оформление права собственности на жилое помещение.

В жизни бывает всякое, и этот раздел описывает процедуру "расставания". Договор можно расторгнуть по обоюдному согласию. Арендодатель может разорвать его в одностороннем порядке, если арендатор нарушает правила использования жилья, портит его, не платит или компания-арендатор закрывается. В этом случае арендодатель возвращает часть внесенных на выкуп денег. Арендатор же может отказаться от договора, если жилье стало непригодным для жизни не по его вине (например, пожар, потоп). Тогда ему возвращаются все выплаты с учетом инфляции. Также прописывается обязанность уведомлять о расторжении заблаговременно.

8. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

Риск случайной гибели жилого помещения, предоставленного в аренду с правом выкупа, лежит на Арендодателе до внесения полной выкупной стоимости жилого помещения.

С момента оплаты всей выкупной стоимости жилого помещения риск случайной гибели жилого помещения лежит на Арендаторе.

При внесении всей выкупной стоимости жилого помещения до окончания срока действия договора аренды с правом выкупа жилое помещение признается находящимся в залоге у Арендодателя до исполнения Арендатором его обязательств по договору аренды с правом выкупа.

Этот раздел отвечает на сложный вопрос: "Кто несет ответственность, если жилье, например, сгорит или будет разрушено стихией?" До момента полной оплаты выкупа все риски несет собственник, то есть арендодатель. После полной оплаты – риски переходят к арендатору, даже если право собственности еще не оформлено. Также указывается, что после полной оплаты квартира считается находящейся в залоге у арендодателя до момента полного выполнения всех условий договора. Это важные юридические нюансы, распределяющие риски.

9. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

Все изменения, дополнения к настоящему договору действительны, если они изложены в письменной форме и подписаны обеими сторонами.

Разногласия, возникающие в процессе заключения и исполнения договора, рассматриваются в судебном порядке.

По вопросам, не предусмотренным настоящим договором, стороны руководствуются законодательством Российской Федерации и г. ____________________ ______.

Договор вступает в законную силу с момента его государственной регистрации.

Настоящий договор составлен в 4 экземплярах, из которых один хранится у Арендатора, один -- у Арендодателя, один -- у жилищного предприятия, осуществляющего управление жилищным фондом, один экземпляр хранится в учреждении, осуществляющем государственную регистрацию в г. ____________________ ______. Все экземпляры имеют одинаковую юридическую силу.

Заключительные положения, которые определяют общие правила игры. Все изменения к договору должны быть только письменными. Все споры решаются в суде. Непредусмотренные моменты трактуются по законам РФ и конкретного города. Ключевой момент – договор становится официальным только после государственной регистрации в соответствующих органах. Указывается и количество экземпляров договора, все из которых равнозначны. Это стандартные для таких документов пункты, закрывающие все возможные юридические лазейки.

10. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

11. ПОДПИСИ СТОРОН